文档介绍：修改《房地产估价规范》的探讨
赵延军 [摘要] 在《房地产估价规范》修改征求意见的基础上,根据房地产近年新法规的颁布和估价实践的发展,对《房地产估价规范》的估价方法中的成本法、市场比较法和收益法的有关六项技术规范内容提出了修改建基础,根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。或者,不做“应以”的严格要求,取消该小字注解,由估价师根据实际情况及取得方便,根据一定基数与同一市场类似房地产开发项目要求的相应平均利润率相乘求取,形式多样(实际上这种思想在规范中的假设开发法的开发利润求取中已反映,)。
《房地产估价规范》。《房地产估价规范》:“估价中确定建筑物耐用年限与折旧,遇有下列情况时的处理应为:……;,应按土地使用权年限计算折旧;……;,其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时,应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。”
在这种规定下,对于土地使用权剩余年限仍有几十年的情况会产生一些影响,但影响不大。但如果估价某房地产的状况是:土地使用权剩余年限只有几年,建筑物耐用年限还有几十年。那么,按照上述规定,该房地产价值所剩无几。但是,如果该房地产土地使用权续期申请批准,只要再交纳土地使用权出让金,就可获得房地产的又一个使用周期,依此估价,该房地产价值会相当可观。
这个问题涉及《房地产管理法》的相关规定[3~5],《房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签定土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。”
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定:“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。”
因此,土地使用权出让使用年限届满后有两种情况:一是批准续期,继续使用。二是国家无偿收回土地及建筑物等。对于后一种情况(包括国家提前收回进行一定补偿)由于实践中还未出现,如何进行合理处理,是无偿收回,还是应该考虑对建筑物进行合理补偿,是一个需要完善相关法规的问题。但在房地产估价规范中应当根据客观情况,给出合理的处理原则,尤其是在批准续期,继续使用的情况下。
二、关于市场比较法中的修改建议
《房地产估价规范》,增加关于估价对象抵押、带租约、产权是否清晰等这类权益因素的修正。
在运用市场比较法估价时,一般应进行交易情况修正,但其主要侧重有利害关系人之间的交易、急于出售和购买情况下的交易等的修正。作为房地产价值主要是其权益价值的表现,建议增加关于估价对象抵押、带租约、产权是否清晰等这类权益因素的修正。
例如,市场比较法中应考虑带租约的修正,因为在用收益法进行评估时,是否带租约对评估价