文档介绍：关于武汉市”城中村”的综合改造的提案—————改造城中村,统筹城区发展 4/1/2017 拆迁安置补偿方案,未征求被拆迁户意见就出台拆迁安置合同漏洞百出, “不存在的村委会”成合同甲方姚家岭共有 18 个自然村,基本都位于武昌的中心繁华地带 2010 年 12 月 28 日,政府将该地块卖给了尚文房地产开发公司,规划用途为商业、金融业和居住。 城中村改造则于 2011 年4月 28 日正式启动,需要拆迁房屋 2164 栋,涉及 3716 户家庭、近 2万人。引入事件 ---- 姚家岭城中村改造城中村可能带来的社会问题 1)人口杂乱, “城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。 2)城市规划滞后,违法违章建筑相当集中, “一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差,村民居住环境差。 3)基础设施不完善,卫生条件太差。各种管线杂乱无章, 排水排污不畅,垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤,存在严重消防隐患。 4/1/2017 4)土地使用存在诸多问题,宅基地、工业用地、商业用地相互交织,非法出租、转让、倒卖,管理混乱,等。“城中村”不仅影响城市的美观,也阻碍城市化进程,制约着城市的发展,已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。随着城市化进程的加快,城中村已成为我国城市质量提高过程中亟待解决的关键问题之一,但城中村的改造涉及到方方面面的很多原因,使得城中村的改造异常复杂,困难较多。拆迁补偿标准把握不合理对城中村改造的任务目标把握不准确开发建设容积率偏高对城中村改造的标准理解不全。城中村问题产生的原因拆迁补偿标准把握不合理开发建设容积率偏高对城中村改造的任务目标把握不准确城中村问题产生的原因拆迁补偿标准把握不合理有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来,增加了土地收储和开发建设的难度。如在武汉姚家岭的城中村改造补偿方案,按其中规定: 此次拆迁采用房屋还建和货币补偿两种方式,农业户和农转非户等主要人口均按“双登”( 2006 年2月登记面积、人口)标准, 600 平方米之内的 100% 还建,不需实物还建的按 4800 元每平方米补偿。 实际上村委会只给他们还建房屋,不提供货币补偿,只有还建房面积小于拆迁面积时才补一点。而且价格也很低!据了解,在群建村所处的小东门地段,商品房均价已达每平方米 15000 元。开发建设容积率偏高在很多城市,开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间,往往在容积率上与政府讨价还价,一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发,规划设计条件给定的容积率也很高。这个现象在武汉也同样存在。根据国家《城市居住区规划设计规范》,河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区,高层住宅建筑面积净密度不宜超过 ,住宅建筑净密度不应超过 20% 。按照这样一个标准,考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素,折合建筑容积率大体为 。除非在符合城市总体规划的前提下,有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目,大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主,这就意味着改造后的容积率不宜超过 。如果超过这个容积率标准,其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时, 由于相当一部分城中村处在城市的中心区,一味提高城中村开发建设的容积率, 势必使得中心区开发强度越来越大,空间更加拥挤,交通更加紧张,不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市,传统的大城市病问题会日益突出。对城中村改造的任务目标把握不准确如果将 3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完,全面完成开发建设,急于求成。在这种心态下,一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求,大幅度提高拆迁补偿标准;另一方面过分迁就开发商的利益诉求,大幅度提高开发强度。同时,急于拆完建完,也没有实现土地收储的目标。