文档介绍：房产租赁业务财税问题分析
摘要:房产出租业务中,会计和税法对收入确认有不同的核算要求,不同税种纳税义务时点也不尽相同,营改增之后又增加了简征收计税方式,本来就灵活多变的租赁业务,加上以上因素影响,加大了房租业务收入核算及税费计,产生的问题是:免租期是否需要确认收入?按照会计准则要求,出租方在免租时间内也应确认租金收入,收入的计算方法为:将租金的总额在整个租赁期内根据直线法或其他合理的方法计算统计。需要值得注意的是,免租期也在所有租赁时间内。
,例如双方约定承租期间水电费由出租人免费提供,则出租人可将约定租金扣除其实际承担的水、电费用后,将剩余租金在相关租赁期间内进行平均分配。
,这种情形下,需要将其视为销售行为,即使没有租金收入,但也要参照该地区同等类型的房产租金水平计算缴纳增值税。
(三)或有租金的处理方式
一些租赁合同中存在或有租金的约定,例如:如果市场上同等类型的房产的月租金与上个月的租金提高了8%,那么从次月开始,本合同租金价格也在原租金基础上同步上浮8%。由于或有租金存在不确定性,并且上浮金额不能准确计量,所以,只有在或有租金实际产生时,才将计算入当期损益。
二、房产出租业务税费的财税处理
在房租业务处理中,出租方财税处理涉及包括增值税、企业所得税、房产税、土地使用税等多种财税的核算。接下来将主要以一般纳税人对增值税和房产税的处理进行简要分析。
(一)增值税

增值税的纳税义务发生时间是在产生应纳税的行为并且收清销售款项或取得索取销售款依据的当天,如果是先进行了发票开具,那么纳税义务从在发票开具的当天开始。如果出租人的房产租赁采用的是预收款方式的话,那就是从收到预收款租金的那天就发生了纳税义务。所以,纳税义务遵守收付实现制的原则。

(1)计税方式的选择
营改增之后,不动产租计税方式分为两种。根据是否为申报“老项目”房产,可以选择简易计税和一般计税两种方式,这两种方法有其不同和优点。简易计税的税率是5%,税率较低,但房产经营过程中所发生成本的进项税不能抵扣;一般计税税率为10%,税率较高,但成本进项税可以抵扣。所以,从计税方式的选择上,出租方应有所筹划。如采取简易计税方式,将丧失抵扣进项税的权利,但可以采取低税率计算缴纳增值税。后期运营成本的高低与出租收入的规模的不同配比,将影响计税方式的选择。如果后续运营成本较高,租金收入相对较低,采取一般计税方式可能会更有利。如果出租收入规模较大,运营成本很低,采取简易计税的方式可能对企业更有利。出租方需要结合本企业的实际情况,做整体的权衡和筹划,来确定对公司更有利的计税方式。
(2)简易计税下,进项税的抵扣
按照国家相关规定,选择简易计税后,房产运营成本原则上不能够抵扣进项税。例如,假设某企业是一般的纳税人,出租一处2014年取得的房产,该房产申报了老项目并选择了简易计税。这种情况下,房屋的装修改造费用、日常维修费用等与房产无法分割成本或费用,所产生的进项税费是不可以抵扣的。但是在实际当中,除了上述与房屋主体相关的费用外,对于水电费和物业费的进项费用是不是可以抵扣却引发了