文档介绍：房地产价值评估与投资中的资本化率
马宏提要在房地产价值评估与投资中,资本化率作为重要参数,极大地影响到采用收益法进行评估的真实性与客观性。本文就资本化率相关问题进行分析,以期为资本化率有关研究提供参考。
关键词:房地产中一般不包括管理、组织等资源因素,是纯粹的资本投资收益率。
3、资本化率与收益额相匹配。资本化率的确定和选取要与房地产的预期收益相匹配。如果预期收益中考虑了通货膨胀因素和其他因素的影响,那么在资本化率中也应有所体现;反之,如果预期收益中没有考虑通货膨胀和其他因素的影响,那么在资本化率中也不应反映。投资类房地产收益额来源既有房租收入还有房屋增值收益(在房屋出售时实现),如果收益额只考虑租金收入,则收益率也只应考虑租金收入对其的影响。
4、按实际情况确定。在房地产评估中没有固定的资本化率,适用的资本化率要根据被评估资本化率的具体情况来确定。不同地区、类型的房地产适用不同的资本化率。

三、资本化率的确定方法

1、安全利率加上风险调整值法。所谓安全利率,是指无风险资本投资收益率,即:资本化率=安全利率+风险调整值。运用这种方法求取资本化率,首先是求取安全利率,即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率,然后根据估价对象所处地区现在和未来的经济状况、房地产市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及估价对象的用途、新旧程度等确定风险调整值,最后用安全利率加风险调整值的和作为该估价对象的资本化率。在实例评估中,风险调整值被看作是一个经验系数。
2、收益风险倍数法。收益风险倍数法是在排序插入法原理的基础上改进而来的一种方法。因为投资房地产,其风险高于购买国债,在对投资收益率排序时,房地产的投资收益率也应该高于同期国债年利率,其详细的计算步骤为:若以投资房地产的方式购买收益型房地产的总价款为V,其尚可使用年限为n,资本化率为r,年纯收益为A,同时以安全投资的方式购买国债,投资金额为P,期限也为n,年利率为i,连本带息年回收额为B,则有:
购买国债时:P=B×[(1+i)-i]/i×(1+i)
投资房地产时:V=A/r×[1-1/(1+r)]
在一般情况下,由于投资房地产的风险、收益均要比购买国债大,如果两种投资方式的投资额相等,收益期相同,那么投资房地产的纯收益要比购买国债的本息回收额要大。假设投资房地产的年回收额比购买国债本息回收额高出的倍数为C,则有:A=(1+C)×B,又因为P=V,故有:[(1+i)-i]/i×(1+i)=(1+C)/r×[1-1/(1+r)],式中的C称为收益风险倍数,利用此公式能准确地计算出资本化率r。
3、实际利率调整法。实际利率调整法是在市场抽样法的基础上,选取三宗或三宗以上(一般为三宗)相类似房地产的价格进行加权平均调整,并了解所调查房地产租金的平均水平,先求出收益无期限的资本化率r=a/v,再根据待估房地产收益有期限的具体情况进行修正调整。这里所采用的是反复式逐渐迭代、趋近的方法,即用r=a/v代入r=a/v×[1-1/(1+r)],再用r=a/v×[1-1/(1+ r)],如此反复计算,不断趋近,直至比较满意的精度,以此作为调整值。利用这种方法计算出来的资本化率比较精确