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房地产企业融资风险防范策略.doc

上传人:周瑞 2022/5/17 文件大小:16 KB

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房地产企业融资风险防范策略.doc

文档介绍

文档介绍:房地产企业融资风险防范策略
摘 要:房地产行业与人们的生活密切相关,为研究房地产行业的融资风险,选取了华夏幸福作为案例,考察其在融资过程中发生的融资风险,并对其进行分析。希望为我国房地产企业有效地控制融资风险,走出当前融资困境业的万科和荣盛发展相比,华夏幸福的应收账款周转率较高,且呈现上升趋势,,,%,应收账款周转率过大,不利于现金流量的稳定,资金收回不及时将会导致陷入资金困境。就盈利质量而言(盈利质量指标用经营现金流比营业收入来衡量),万科的盈利质量最好,,但却在呈下降趋势。荣盛发展的盈利质量在呈好转趋势,2014-2016年为负值,2017年由负转正,。华夏幸福的盈利质量从2017年起一直为负值,说明了华夏幸福的盈利质量有所下降。
报表项目分析
查阅华夏幸福2014-2018年的财务报表可以得到,华夏幸福的经营活动现金流量净额在2017和2018连续两年均为负值,也进一步解释了华夏幸福盈利质量下降的原因。同时,由于大规模的扩张需要大量的资金支持,华夏幸福现金流出增多,投资活动产生的净额多年来一直为负值。从筹资角度来看,2014-2017年筹资活动现金流量净额一直为正,却在2018年由正转负,据华夏幸福披露数据显示是由于华夏幸福2018年偿还了负债所致,报表显示华夏幸福的总负债由2014年的965亿上升到了2018年的3549亿。流动负债的上升的趋势基本与总负债保持一致,对于华夏幸福来说意味着短期内偿还负债的压力较大,存在财务风险。
2 华夏幸福产生融资风险原因
内源融资占比小
查阅华夏幸福2014-2018年的财务报表可以看出华夏幸福的融资资金来源,其中,债务融资一直处于较高的水平,说明华夏幸福的资金大多来源于债务,其次是权益融资。最后是内源融资,且2014-2018年的债务融资占比均在80%以上,说明华夏幸福过度依赖债务融资。内源融资所占比例本就不多,却还在逐年下降之中。
收入来源下降
产业园区PPP模式難复制
2008年成功实施产业园区项目后,华夏幸福开始在多个城市群复制这个模式。但是,京津冀的经济情况不同于富饶的长三角、珠三角,在这些本来已拥有一定产业的地方建设产业新城存在问题。而且,在这些地方,政府管理与产业建设也与京津冀地区有所不同。除此之外,华夏幸福之前的产业引入以第一、二产业为主,而在上海与深圳周边,政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏幸福引入一二产业的路线,在上海和深圳等一线城市遭受了挫折。
住宅销售遇瓶颈
由于之前环北京区域住房需求强烈,华夏幸福在很长一段时间实施围着北京建产业的战略。可从2017年起,伴随雄安新区与史上最严限购政策出台,环北京区域的房产销售陷入困境。但是仔细对比分析各年的分部收入,异地复制项目占比大幅提高,在某种角度上来看,是建立在环京区域的收入增长速度放缓之上。
营运成本增加
根据华夏幸福的财务报表显示,华夏幸福2017年12月末时应付职工薪酬还仅有2100多万,到了2018年时应付职工薪酬已高达6