文档介绍：房地产信托 兑付有风险
季成 近日,银监会要求各银监局所辖信托公司根据业务情况填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》,调查项目包括项目属性、资金来源、房地产项目的类型、信托资金运用方式、项目的流动性监测等相房地产信托 兑付有风险
季成 近日,银监会要求各银监局所辖信托公司根据业务情况填写《信托公司与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表》,调查项目包括项目属性、资金来源、房地产项目的类型、信托资金运用方式、项目的流动性监测等相关指标,并且要求根据项目运行情况注明风险判断意见。这是银监会首次对特定房地产公司进行信托业务调查。
受此影响,绿城中国股价接连下跌,%。当日下午绿城发布澄清公告,称公司并没有从银监会接获任何有关调查的官方通知,有关调查也并不是针对绿城集团。
其实,绿城集团通过信托计划融资早已不是新闻,其旗下上市公司2010年年报披露与多家知名信托公司合作,涉及信托资金总额50亿元。据分析,今年绿城集团借道信托的融资规模更大,可能超过百亿元。
对于绿城信托产品的兑付风险,业内人士认为短期内并不大。经普益财富不完全统计,绿城已发信托产品将在10月和11月面临到期偿付,。普益财富信托研究员范杰认为:“就现在可查的产品资料看,这部分产品的抵押率都小于50%,风险基本可控。并且如果在产品条款中规定了信托公司对项目有一票否决权的话,产品风险就更小。目前业内担心的主要是销售不足导致不能及时回款。”
热销的背后
借道信托进行融资,绿城绝非唯一的房地产公司。国际投行瑞士信贷的统计数据显示,包括雅居乐、富力地产、合景泰富和保利香港在内,不少开发商过去一年的新债务中,约有一半来自信托贷款。如果将上半年新增的房地产信托融资和开发商新增贷款相比,会发现上半年新增信托融资2080亿元和开发商的银行贷款2110亿元相差无几。
去年以来,我国金融机构的信贷额度越收越紧,业内人士认为,考虑到近期房地产市场的动荡,再加上此前银行近四成的贷款都已投入房地产,银行已无力为房地产企业提供更多的信贷资金。而相对于银行、信用社、城商行等金融机构,通过信托公司的融资,则不被算在金融机构信贷的统计里。因此,融资成本并非“最优”的信托,就成了房地产企业快捷之选。
根据好买基金研究中心的资料,除最底层赌场的日息之外,中国借贷市场可以分为五个层次。
第一层为民间钱庄,这个市场的传统借贷对象主要是民营企业中的高风险追逐者。第二层以民间担保公司、小额贷款公司、当铺为代表,在江浙等民营经济发达地区,民间借贷异常火爆,月息一般4―5分,预期年化收益率超过60%,也有超过100%的。第三层是信托公司,通过与融资方制定一系列抵押、担保条款,发行信托计划进行融资,贷款实际利率以15%―20%居多。第四层是信用社和城商行,按照国家规定,信用社和城商行可以以高于基准利率80%左右的价格放贷,即可到年息12%左右。第五层是国有股份制银行,受到国家政策的严格管制,贷款利率最低。
对于房产企业来说,信托渠道是成本“次优”、手续“最优”的一种方式。今年上半年,房地产信托快速增长,半年就完成了超过去年全年一倍以上的资金量。根据相关数据统计,截至201