文档介绍：房地产信贷收紧下的地产企业融资探析
张亚辉【摘要】现阶段我国房地产企业融资模式相对单一,对于银行信贷的依赖依然严重,随着近期国家对房地产行业的调控力度不断加大,房地产企业,尤其是中小型房地产企业的融资更加困难,资金链变得更加紧“十二五”规划建议中曾提出“要健全多层次资本市场体系,提高直接融资比重”,这将给予作为房地产直接融资渠道之一的债券市场更大的机遇。通过发行企业债券,不仅可以有效的为房地产开发商带来资金,也可以减轻对银行信贷的依赖性,还可以降低企业的资本成本,提高企业的净利润率。在2010年,有近900只非金融企业债务融资工具仍在存续期,,%。但是与发达国家相比,我国的债务融资比重依然偏低,债券型金融产品发展较慢,这在促使金融产品创新的同时,也可以看出房地产企业的债务融资仍有较大的发展空间。因此,应当加大对债券的支持力度,提高债券发行的效率,加快债券型融资产品的创新,可考虑类似股票非公开发行的模式,即债券的私募发行,同时也应该适当放宽企业债券融资的准入门槛,加大监管力度,为企业债的发展提供良好的市场环境。
第二、向民间资本开发更多投资领域,有效分流投资性购房资金。中国的民间资本数量非常巨大,据有关部门预测,民营资本总计有大概10万亿元到11万亿元左右的存量,比我国年产GDP还多 10%以上。传统的民间资本投资房地产主要在需求端,直接购买已开发的房地产物业。房地产调控之后,由于限购,民间资本已经无法随心所欲地购买房产。于是,有效地分离闲置的购房资金,在给房地产企业注入新资金的同时,又可以保障民间资本较高的收益率。伴随民间资本投资房地产规模不断扩大,其投资形式将呈现多样化趋势,并逐步从需求端转向供应端,如直接投资开发房地产,为房地产开发商提供过桥贷款、购买房地产信托产品、开展股权合作等。
第三、有效利用外商投资,丰富现有资金渠道。,,%,实现了飞速式发展,然而由于相关政策限制以及房地产企业自身体质结构的影响,外商直接投资占房地产企业资金来源的总额仅为1%,相对于其他资金来源比重依然不大,影响力较小,在国家不断进行房地产行业调控的政策环境下,企业融资困难,可以尝试扩大外商直接投资比重,充分利用外部资源,在保障资金链安全的同时,优化企业的融资结构。
第四、谨慎性利用股权出让,缓解资金链断裂风险。房地产企业在资金极度紧张的情况下,可以通过股权出让得到资金。如北京城建收购北京中鸿房地产开发有限公司持有的世纪鸿城公司45%股权及其相应债权;中粮地产也在同期发布公告称,,,。股权出让虽然可以尽快充实自有资金,但一般房地产企业注册资金额较小,不会轻易出让控股地位。
(二)发展房地产信托基金,应对政策调整
2011年上半年包括保障房信托在内,共发行536款房地产信托产品,,%。在房地产信托基金飞速发展的同时,国家对房地产基金风险监管的政策也在不断调整,这增添了房地产信托基金发展的不确