文档介绍：房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 土地增值税清算 u第一部分:清算基本概念 u第二部分:收入的确认 u第三部分:扣除项目 u第四部分:税款的计算房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 土地增值税清算 u第五部分:税收优惠 u第六部分:核定征收管理 u第七部分:清算退税评估管理 u第八部分:与清算相关的税收文件房地产企业纳税专题讲座第一部分土地增值税清算相关概念(一)土地增值税管理基本程序 1、对土地增值税管理一律实行先预缴、后清算的办法。房地产开发企业在取得房地产销售(预售) 收入后,按其销售(预售)收入依照规定的预征率先预缴土地增值税,待房地产开发项目符合土地增值税清算条件后,再按照规定的程序进行土地增值税清算,经主管税务机关审核后结清税款。房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u2、预征率 u根据湘地税发[2010]25 号文件规定,从 2010 年7月1日起,我省预征率调整为: u(1)普通标准住宅 % ; u(2)非普通标准住宅(含车库等) 2% ; u(3)别墅、写字楼、营业用房等 3% ; 房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u(4)单纯转让土地使用权 5% ; u(5)对房地产开发公司既开发建造普通标准住宅,又开发建造其他类型商品房的, 其销售收入应分别核算,否则一律从高计税;同时不能享受普通标准住宅的优惠政策。房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u(二): 土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额, 并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。( 91号文《规程》) 房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u(二)土地增值税清算有两种情况: u一是应进行清算的情况, u二是主管税务机关要求清算的情况。 u187 号文件和 91号文对此都作出了明确规定: 房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u1、纳税人符合下列情形之一的, 应进行土地增值税的清算。 u(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的; u(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的; u(3)直接转让土地使用权的。房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u2、对符合以下条件之一的,主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税税款清算。 u(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在 85% 以上,或该比例虽未超过 85% ,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; u(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; u(3)纳税人申请注销税务登记但未办理增值税清算手续的; u(4)省税务机关规定的其他情况房地产企业纳税专题讲座 2017-4-25 第一部分土地增值税清算相关概念 u(四)、清算单位的确认 u1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。(《土地增值税实施细则》)