文档介绍：紫薇田园都市
阶段性营销策划执行方案
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西安紫薇行物业顾问有限公司
第一篇章总纲1
第二篇章存在的问题3
第三篇章对策8
第四篇章紫薇田园都市中期营销策略设计方较低的房屋。更多的二梯四户（六户）、大户型、多公摊、高
总价的房屋待字闺中。由于这些产品缺少自身特色，对产品本身未作深度挖掘和研究。
5、承诺一一现实与前期承诺产生变异
我们前期对客户的承诺在多层签约时发生了一些变化，造成实现最初的承诺，影响着后期消费群体的心态。
6、品质
因紫薇苑、城市花园的工程质量问题造成客户对田园都市的怀疑
以前项目中的问题在客户中传播，会使客户的态度犹
豫、迟疑，成为销售障碍。通过销售现场坚定的承诺和工地现场真实的付诸实施会逐步转化客户的态度。
7、配套
客户得不到
会所、商业等田园都市自身配套没有进展，准确的信息。
配套设施是产品之外消费者最为关心的问题，得不到答复，消费者心里总是不踏实。对购房自然产生犹豫。
二、绿灯|可题
优势
很多的优势没有得到充分的发掘和利用。
1、品牌无价的品牌已经树立起来，还需要保护和提升。
2、余威一一7月28日的火爆销售，至今在西安市民脑海挥之不去,相当一部分客户群仍然被田园都市的延续冲击波所吸引。
3、物业一一紫薇物业所提供的优质服务已经为老业主们所称道，挖掘业主口碑效应，将会给田园都市的销售带来影响。
4、卖场气势一一田园都市有全国最大的销售中心，能增添人聚的氛围和项目的气魄。
5、资源一一八大主题。段总提出的“八大营销主题”强有利的提升了紫薇品牌及其田园都市的形象和高附加值。这是西安市任何一家房地产企业无法比拟的优势。
6、广告一一
大盘具有雄厚的广告实力。将所有可以利用的媒体资源进行整合，以大信息量、大轰炸性的宣传，引发田园都市再次销售高潮
第三篇章对策
一、价格：通过系列优惠活动和树立田园都市品牌形象削弱消费者心中的价格抗性，站在价格之外降价。
1、分析高层、小高层成本构成。尽可能取消我们没有承诺而又增加成本的内容，降低成本，为下一步降价创造空间。
2、充分挖掘自身优势，建立价格基础，增强自信心
项目
枫林绿洲
枫叶新都市
局科新花园
世家星城
田园都市
地理位置
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆
配套
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
竞
产品
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
争
价格
?
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆
优
规划
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
势
物业管理
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
发展趋势
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
品牌
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆☆
☆☆☆☆
☆☆☆
☆☆☆☆☆
田园都市相对优势
开发较早、抢
占市场
询、户型相
对好
大盘、品牌、
配套
品牌、配套
未来西安
CBD
二、现场管理：发动所有现场人员，苦练内功。让销售意识渗透到销
售的每一个环节中。重新布置现场（包括：背景音乐、二楼挂幅、水吧、样板间走廊、一楼建材区等）并设立“书吧”，营造现场的销售氛围。
在现场销售组、客服组、秘书组、按揭组甚至公卫、保安中间倡导销售意识、紫薇文化，让紫薇品牌的魅力与价值体现在每一个紫薇人身上。
建立和执行规范的管理制度，在员工之间建立起良性的竞争和激励机制，增加员工的积极性和主动性。
三、泛销售组织：挖掘有效社会资源
方案一：设立专门的组织。在〈〈SUPE咻验》上发布组建泛销售队伍的通知。内容：诚邀加盟紫薇大家庭，您的参与会使我们的心连的更紧；您的付出将会得到我们的真诚的馈赠。详情与紫薇行联系。
方案二：以亲友会为载体，以会员作为泛销售队伍的组***员。亲友会介绍购房成交者，会员与购房者均获1%的优惠；同时，对会员加分。
近期，可以在高新区管委会和集团公司以及合作单位员工发展亲友会会员。
四、亲友会、品牌联盟：相互依托，共同壮大
依托紫薇亲友会这一丰富的资源平台，打造一个植根紫薇生活文化中的紫薇生活圈。
品牌联盟是亲友会建立的一个支撑平台，通过一系列的活动，一方面展现紫薇田园都市优质生活风范，让客户体验紫薇田园都市多品牌智慧的
结晶，成就紫薇地产在西安楼市的优质形象；另外，依托紫薇品牌联盟，实现跨行业的资源整合，通过利益捆绑和营销互动使紫薇田园都市实现跨
行业销售。
五、楼吧一一城市中心的起搏器
楼吧位于西安市中心，不仅