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房地产的价值分析及交易税负.pptx

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文档介绍:房地产 价值分析、处置模式及交易税负
北京九汇华纳产权经纪有限公司
杨明伟

精选课件

讲师简介----杨明伟
毕业于郑州大学物理工程学院应用物理学专业和法学院经济法学专业,亚洲(澳门)公开大学工商管理学院,工商管理硕士学位。 ◆ 5.适用条件 由于该模式土地处置整体收益较低,除政府强制收储外,原则上土地处置不考虑采用该模式。
二、现有土地处置模式归纳分析
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(二)以政府为主导的搬迁企业财政补偿模式 以政府为主导的搬迁企业财政返还模式包括土地补偿后收储和招拍挂后补偿返还两种方式 ◆ 1.政府补偿后收储 (1)总体思路 政府按照规定对企业因搬迁造成的资产(包括土地、房产、机器设备等)及搬迁损失进行评估、补偿后收回土地使用权。企业土地交政府收储后,后期收益归政府所有,与企业无关。 (2)工作内容及流程 该模式主要工作为与政府沟通协调,争取最大的补偿收益,包括土地补偿费、房屋拆迁补偿费、设备搬迁费等收购补偿费。
二、现有土地处置模式归纳分析
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(3)优缺点 优点: 缺点: 1.无税务成本; 1.与政府多个部门沟通成本较高; 2.程序少,周期较短。 2.存在结果的不确定性. (4)适用条件 ◆土地所在政府财政能力较强,具有补偿搬迁企业损失的财政能力; ◆土地所在政府对城市规划控制性较强,一般情况下,搬迁企业对该政府的影响能力偏弱。主要适用于一线城市及部分二线城市的土地处置。
二、现有土地处置模式归纳分析
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(5)案例分析:某集团南方某市437亩土地处置项目
二、现有土地处置模式归纳分析
◆项目背景
为加快产业调整升级,优化城市功能布局,提升城市综合竞争力,A市从2005年开始对市区工业布局进行调整,市委、市政府出台了一系列关于市区工业布局调整及企业搬迁改造的政策文件。按照市区工业布局调整的规划要求,市区快速内环50平方公里内的三类工业企业:影响城市规划和功能布局、影响居民生活环境和服务业发展、有重大资产重组和改扩建项目的企业,在5年之内分别向规划建设中的工业园区调整转移,市区包括目标企业在内的116家企业被列入工业布局调整企业目录。
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二、现有土地处置模式归纳分析
◆收储补偿内容

土地房产、机器设备及搬迁损失等。
◆主要工作
1.前期工作准备;
2.确定土地处置方式;
3.完成资产评估;
4.开展政府收储谈判;
5.介入后期人员安置。
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二、现有土地处置模式归纳分析
◆工作成效
☆单亩收储价格达到310万,是土地招拍挂市场价格的52%。
☆是市区116家搬迁企业价格最高、价值最大的土地收储。
◆成功举措
☆注重信息材料的收集整理;
☆统盘考虑,注重细节,尽可能地将各项工作量化;
☆分步实施,讲究策略。分阶段开展工作,逐一解决土地处置过程遇到的困难和障碍;
☆大力整合中介机构;
☆遇到问题及时向集团公司汇报,争取集团领导在诸如出面与地方政府沟通等方面给予必要的帮助和支持。
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◆ 2.政府“招拍挂”返还 (1)总体思路 由于政府财政无法先向企业支付搬迁补偿资金,而采用先收储土地,再通过“招拍挂”出让土地,将土地收益按一定比例返还给企业,支持企业搬迁和新项目建设。 (2)工作内容及流程(详解)
二、现有土地处置模式归纳分析
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(3)优缺点 优点: ☆搬迁企业可享受搬迁税收、项目规费等优惠政策,税务成本较低; ☆合规性高,风险小,周期短; ☆程序少,不必与各方反复沟通; ☆依据现有协议条款即可完成交易。 缺点: ☆招拍挂返还资金比例视政府财政能力而定; ☆无法保证合作开发商顺利通过招拍挂取得土地。 (4)适用条件 ☆土地所在政府财政能力较弱; ☆土地所在政府对城市规划的控制性较弱。
二、现有土地处置模式归纳分析
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案例分析:河北张家口249.22亩土地
二、现有土地处置模式归纳分析
◆项目背景
根据张家口市“三年大变样”城市发展规划,将实施目标企业搬迁,计划将企业所属地块引入投资人。为了争取实现土地综合收益最大化,降低土地处置中的各项费用,公司启动该宗土地的转让工作。
◆主要工作
·前期工作准备;
·政府沟通谈判,确定土地各项规划指标,及政府返还比例;
·确定土地处置方式为政府挂牌返

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上传人:相惜 2022/5/19 文件大小:183 KB

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