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2012年郑州市房价模型.docx

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文档介绍:抑制房地产投机问题
摘要
随着我国房地产市场的不断发展与壮大,房地产交易案例的急剧增加,房地产估价 在人们的生活、工作中已成为不可缺少的一项专业性、技术性工作,并且国家实行了房 地产估价制度。如何运用科学合理的模型对房地产价格的形成,演演变的结果。所以,城市房价的模 型可以借鉴微观经济学里著名蛛网模型的思想分析解决问题。在建立模型时不可能也没 必要考虑所有因素,只能抓主要的、关键的因素进行合理的假设。根据商品经济的基本 规律可知影响房价最直接的因素是:生产成本和市场供求变化。
三、模型的基本假设
1.房地产产品具有一定的生产周期 2.房价的计算只考虑生产成本和市场供求 3.理想房价是仅基于成本得到的房价,不考虑供求 4.成本的花费包括地价(地面地价)、建安造价和各种税收;且每一个周期的地价、 建安造价和税费率都维持不变
5.容积率在每个周期维持不变
6.供需平衡指:供应量=需求量
四、符号说明
p :房价(元/平方米建筑面积 )
p ':理想房价(元/平方米建筑面积)
p :第 n 个周期的房价
n
p :第n个周期的预测房价
n
p : 需求曲线和供应曲线的交点处的房价
e
A: 地价(元/平方米土地面积)
B: 建安造价(元/平方米建筑面积)
C: 楼面地价(元/平方米建筑面积)
t : 税费率( %)(包括管理费、销售费用、利息、税费及合理利润)
r : 容积率( % )
Qd :第n个周期,居民对房子的需求量
n
Qs:第n个周期,地产商的供应量
n
五、模型的建立和求解
5.1问题一:建立郑州市房价形成模型
5.1.1模型一:郑州市房价形成层次分析模型
(一) 研究方法的选择
通过对房地产价格属性的分析,我们知道房地产价格是系统因素作用的结果,不能 简单的利用单目标函数模型的研究得出正确结论,而应该采用系统研究方法。正确的方 法应该是将定性分析与定量分析有机结合起来。层次分析法法的基本思想是把复杂的问 题分解为各个组成因素,将这些因素按照支配关系分组形成有序的递阶层次结构,通过 两两比较的方法确定层次中诸多因素的相对重要性,最后综合人的判断以确定影响因素 的相对重要性,体现了决策的基本特征即分解、判断、综合。
(二) 层次分析法法的基本原理和特点
人们在进行社会的、经济的以及科学管理领域问题的系统分析中,面临的常常是一 个由相互关联、相互制约的众多因素构成的复杂而往往缺少定量数据的系统。层次分析 法为这类问题的决策和排序提供了一种新的、简洁而实用的建模方法。
层次分析法的基本原理为先分解后综合整理和综合人们的主观判断,使定性分析与 定量分析有机结合。实现定量化决策,首先将所要分析的问题层次化,根据问题的性质 和需要达到的总目标,将问题分解成不同的组成因素,然后按照因素间的相互关系将因 素按不同层次聚集组合,形成一个多层分析结构模型,最终归结为最低层(方案、措施、 指标等)相对于最高层(总目标)相对重要程度的权值或相对优劣次序的问题。
运用层次分析法建模,大体上可按下面4个步骤进行: (1)建立递阶层次结构模型, 将实际问题分解为决策准则(决策子准则及下一阶的子准则)和备选方案等不同层次的 要素,上层受下层影响,而层内各因素基本上相对独立;(2)构造出各层次中的所有判 断矩阵,对同一层次的各元素关于上一层次中准则的重要性进行两两比较,用成对比较 法和1~9尺度构造两两比较判断矩阵;(3)由判断矩阵计算最大特征根和特征向量,作一 致性检验,若通过,则特征向量为权向量;(4)计算组合权向量并作组合一致性检验, 组合权向量可作为决策的定量依据,最后计算各层元素对系统目标计入权重后的得分, 并进行排序、决策。
房地产价格影响因素选择的标准
影响房地产价格的因素很多,有系统因素,也有个体因素;任何一种研究方法,都 不可能穷尽所有影响因素,这就涉及到影响因素取舍问题,为此,房价模型影响因素的 选择标准如下:
系统性影响因素。所谓系统性影响因素是指对研究区域的房地产市场有影响共性 的因素,而不是对个别客体有起作用的个性因素。
依赖性原则。房地产价格要对入选的因素有高度的依赖性,即房地产价格的变化 率与该因素的变化率之比大于1。
政策调控性。建立该模型的目的是为政府部门制定稳定房地产价格的政策服务, 因此,该影响因素调控必须符合政府干预房地产市场的原则。
递阶层次分析模型的建立
1、 房地产价格影响因素指标解释
土地供给(C ): 土地是房地产开发的载体,政府相关部门采取积极的土地供给 政策无疑对房地产的供给面起到促进作用。积极的土地供给包括新增开发用地政策、闲 置开发用地的处理政策及保证土地供应计划的实施政策等。
建筑容积率(C ):建筑容积率为总建

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上传人:niupai21 2022/5/20 文件大小:180 KB

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