文档介绍：北京北七家项目市场研究报告ppt
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［一］市场大势
［需求市场开始回暖，成交价格稳中有升］
随着2019年未降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现物业价值的需求点
本地客源以中心城区外溢型客源为主；
在京的外来上班族，以首次置业为主
总价敏感
对便利的城市生活有较强依赖感，不愿远离城市圈；
区域发展前景；
市政基础设施配套建设
关注区域内各种生活配套；
1、板块竞争分析
地理位置：朝阳区北五环与京承高速的交汇处东北侧
建筑面积： 总体78万平米，商业12万平米，一期30万平米
建筑类型：板楼,多层,小高层
项目定位：打造符合城市中坚力量居住、审美及情感需要的国际化社区。
项目规划：引入中国传统建筑观念，使社区内部空间的构造趋向四合院式的建筑围合。项目一期由南往北，逐渐增高,最南侧是4层的花园洋房,中间是9层的公寓,西北侧是25-29层的高层薄板住宅。
营销主题：精品大盘
销售价格：花园洋房18000元,板楼14000元,塔楼13800元
北纬40度
公寓主力户型81㎡
代表个案
【奥北板块客源分析】 区位与资源优势带来高端客源，其中以外来高端客源和本地中心城区外溢型、升级型客源为主
代表个案
楼盘名称
竞争要素
客户描述
主力户型面积
（㎡）
单价
(元/㎡）
主力总价
（万/套）
媒体村
零居：30－50
一居：50－70
两居：80
14000
零居：42－60
一居：60－98
两居：112
外来及北部城区高端客源，自住与投资界限不明显
北七家
天通苑
亚奥
望京
回龙观
客户来源
客户特征描述
对物业价值的需求点
客户年龄均在30岁左右
事业进入成熟期、具有一定的经济实力，但不是大富人群
升级戓首次置业各占一半
良好的区域环境和社区环境；
与城市中心的车行时间；
区域前景，大环境对居住品质提升带来的信心；
对于市中心的客户，奥北板块的车行交通较为便利；
不同于市中心的舒适环境、产品品质；
1、板块竞争分析
地理位置：朝阳区
建筑面积： 总体62万平米
建筑类型：
项目定位：城市精品小户型公寓
项目规划：媒体村总建筑面积约64万平米，其中媒体村公寓面积约40万平米，分南北两区，由14栋近百米高建筑、两栋11层小高板及裙房组成，是亚奥核心区罕见的大型综合居住项目。
营销主题：环境/地段/产品/配套
销售价格：13000元/㎡
媒体村
代表个案
板块
项目
容积率
产品形式
主力户型面积
户型特色
北七家
望都
新地
普通多层板式楼
两居：89㎡
三居：137－138 ㎡
全部南北通透
天通苑
天通中苑商品房
普通高层板楼
三居：153 ㎡
南北通透
回龙观
东亚上北中心
小户型公寓
一居：42－56 ㎡
两居：80－84 ㎡
格局紧凑
奥北
媒体村
小户型公寓
零居：30－50 ㎡
一居：50－70 ㎡
两居：80 ㎡
格局紧凑
望京
北纬
40度
精品大盘
多元户型
一居：67－71 ㎡
两居：81 ㎡
格局紧凑
产品面：
产品重复性设计较多，突破性创新较少，大部分项目设计上仍有较大发挥空间；
远郊公寓型客源对总价敏感，望都新地和天通中苑商品房的主力户型面积偏大，导致总价过高
容积率指标压力，产品创新少
3、代表个案竞争比对
项目名称
面积
总价
1居室
东亚上北中心
42－56㎡
32－43万/套
媒体村
50－70 ㎡
70－98万/套
北纬40度
67－71 ㎡
87－92万/套
2居室
望都新地
89 ㎡
77万/套
东亚上北中心
80－84 ㎡
61－64万/套
媒体村
80 ㎡
112万/套
北纬40度
81 ㎡
105万/套
3居室
望都新地
137－138 ㎡
122－123万/套
天通中苑商品房
153 ㎡
116万/套
130万
110万
90万
70万
50万
30万
40 60 80 100 120 140 160
总价
2居
3居
1居