文档介绍：商场营运手册(2005/08/08 14:59)
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前言第一节营运管理政策及目标 二节 第三节完善的商场管理制度 一质的分析 总物业经理
可透过实景巡察物业, 研究其设计及配套设施之优劣 , 与区内同类型物业比较, 从
而知道本身广场的优点及缺点 , 再而订立一套适用于日后长远维修工程的计划。
另一方面 , 我们可以透过租金分析去得出商场在市内的定位, 并作为日后租金调
整的指针。 要有效的对广场特质作出分析, 物业经理需要一份运作手册 , 当遇到
问题时能够作出实时的响应。 运作手册的内容如下 :- 1) 广场平面图 , 列出各租
客位置及其公司名称2)每单位的室仍O计图，列出家俐放置的位置3)租户
联络数据表( 参考附件 ) 4) 租约总纲表( 参考附件 ) 5) 特别条款 6) 物业资料总
纲表及内容7) 管理员工联络资料表( 参考附件 ) 8) 各承办商的联络数据表(参
考附件 ) 三 . 营运方式 广场的营运方式基本上可分为两大类; 第一类是单一业
主全出租的模式, 第二类是业权分散的多业主模式。而在单一业主, 全出租的模
式下又分为独立收银及中央收银两种营业模式。所以总括来说, 我们可以从全出
租独立收银, 全出租中央收银及多业主等营运方式中选出适合广场的运作模式。
单一业主全出租方式单一业主全出租的意思是全个广场的业权都只属于一
个大业主 , 而全部单元都是出租的。这个营运方式的优点与缺点分析如下:- 优
点 缺点 1) 易于保持统一的形象 由于广场内所有单元商户都是租客, 大业主可
以确保各租客都遵守租户手册内的规则及受有关租约内的条款的约束, 有效地控
制各商户的经营范围及销售货品 , 以确保各商户不会影响广场的统一形象。 1)
须长期参与投资 虽然发展商有定期的租金收入, 但是数额不大, 很难于短时间
内回本。不似得将广场出售般可以在短时间内回本。 2) 方便业权转让 由于是
单一业主的关系 , 业主可以随时将整个广场出售或分开个别单元出售。 2) 容易
受市场影响 由于物业的租金是由市场去厘定的 , 而广场是以全出租形式运作 ,
所以租金的收入及广场的空置率十分受市场因素所影响 , 直接影响广场的营运。
3) 较为保值 因为广场是固定产投资。 除非市场经济经历十分大的变化 , 否则物
业价值不会有重大的改变。换言之, 该等投资也较为保值。 全出租独立收银
方式 采用独立收银方式营运代表着各商户的财政是独立的 , 日常收益都是由各
租户自己处理。 所以业主要于每月向各商户收取定额租金。 优点 缺点 1) 前期
设施投入较少 由于各公司财政独立, 广场内不需设置中央收银台及计算机设备
等辅助中央收银的设施, 所以前期的投资会较中央收银方式为少。 1) 交租所需
时间较长 由于中央收银系统会先将所有商户的收入集合, 经扣除每月租金后再
于一段时间内发还各商户 , 所以营运公司在收取租金方面会较为快捷。 而使用独
立收银营运方式就没有这个优点。商户有更大的自主权去决定财政的运用 , 导致
交租时间会有所延长。 2) 转租程序较简便 由于