文档介绍：第一部分项目定位结论
1、项目定位因素分析
项目处于江北农场板块,定位于滨水乐活区,区域内涵汇集了国奥、龙湖、万科、金科、宏帆等品牌发展商,率先抢占了极为稀缺的江岸线,沿江打造低密度高端豪宅,未来该区域势必成为重庆高端滨江住区的标杆。
需求状况
就高层项目而言,从主城区商品房成交走势来看,2011年上半年各月的成交情况都明显差于2010年下半年,市场回复了较为平稳的情况,新政对需求市场已经产生了非常明显的影响作用,客户观望情绪较浓,一方面,市场以刚需客户为主,投资客户渐渐淡出市场,另一方面,刚性需求客户也存在浓厚的观望态势。从主城区商品房成交价格走势来看,2011年上半年各月的成交均价,仍保持高位,整体市场出现量跌价涨的态势,随着重庆商品房“价格洼地”被逐步填平,宏观调控政策的持续,开发商资金回笼困难下采取的促销策略,将使得这种上涨趋势受到抑制,下半年价格下降的趋势不可避免。
别墅市场方面,从2011年上半年别墅类物业新增供应和成交情况来看,2011年上半年的别墅市场整体表现不愠不火,一直处于潜伏状态。从成交均价来看,前四个月出现了一定幅度的下滑,这跟宏观调控的影响不无相关。但随着5月份银根继续收紧,银行限贷对于普通住宅的影响颇大,高端住宅的别墅产品反而较大的抗压性,在这样的时机之下,老项目、新项目纷纷亮相,推广频频。
供给及竞争状况
根据2011年7月13日重庆国土房管局公众信息网数据显示,,达到两年内的新高,加上近期前一阶段一直延迟推盘的项目,预计后期的供应仍将进一步攀升。
目前,随着龙湖旗下楼盘的降价大幕拉开,整个房地产市场已开始进入了***裸的价格战时代,别墅、洋房、高层等各类物业形态均卷入其中。
2、项目市场定位描述
a) 项目总体市场定位
充分发掘地块本身江岸+城市价值的,确立迎合目前及未来市场发展需要的,打造满足高端及刚需客户需求的“别墅+高层”产品社区。
b) 差异化设置
相对于大西区别墅、南山别墅等,强调项目的城市核心属性和滨江属性,挖掘和放大项目的核心竞争力。
3、目标客户群体描述
区域:江北、渝北和北部新区为核心、辐射渝中区、沙坪坝等重点区域,外延至整个重庆片区的客户群体。
分类:本地多次置业的财富阶层;外地来(返)渝财富阶层;本地稳定资本阶层与财势阶层;本地年轻新资产阶层。
4、项目定位语
城市核心、滨江第一墅区
第二部分项目开发经营模式建议
1、项目提供的生活方式建议
尽享城市繁华、无限江景的生活第一居所。
2、项目规划要点
a) 住宅、商业、公建、配套配比建议
根据项目的规划技术指标,,总建筑面积约53万平方米,地上建筑面积约420734平方米,预计总户数3648户,11674人。
商业配比建议:根据社区商业1:,小区需要的社区商业配套面积约9340平方米;结合项目所处的区位,临街状况,周边的小学和以及对其他组团项目的辐射力,结合汽车、超市等业态的需要,可适当增加商业面积,总体控制在总建筑面积的5%以下,。
幼儿园配置,加上其他组团的需要,建议幼儿园按一级示范幼儿园标准配置,建筑面积为2500平方米。
扣除其他设备用房、社区用房等,剩余为别墅+高层的住宅产品,现就别