文档介绍：同策咨询2019年上海莘闵的项目市场定位提报
提报思路
莘闵别墅区
基础配套
交通瓶颈
9070政策
公寓产品
冲突
价值突破
寻找我们的蓝海……
……
……
2
寻找我们的蓝海－蓝排
利润效益优先原则
纯多层
结论1：
花园洋房均价
（元/m2)
双复式均价
（元/m2)
联列均价
（元/m2)
独栋花园均价
（元/m2)
万科白马
6165
9000（报价）
晶苑四季
12562
欣绿
7904
7879
达安圣芭芭花园
9347
丽水馨庭
6727
7549
同润加州
6743
8032
VS
20
价格测算
比较
产品形态
花园洋房
（）
联体（）
公寓（）
累计销售额
单价
6500
8500
5500
方案一
建筑面积（万m2)
销售金额
(万元）
66950
44421
111371
方案二
建筑面积
销售金额(万元）
44421
81807
126228
结论：
21
市场突围
价值突围（开辟新的公寓市场）
典型的别墅市场
机能配套：5分钟范围的生活配套较弱，（中大型超市、银行、邮局、餐饮…）
交通、出行：大公交弱，（沪莘线、小区班车）
成熟的公寓市场
完善5分钟范围内的生活配套机能
解决交通、出行
90m2以下户型的客源市场
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动迁户
90m2以下户型的
客源市场
银发公寓
白领公寓
路面交通：早、晚高峰时段出行拥堵
轨道交通：无
直线距离：莘庄 7 KM
结论：对上班族区域的交通支撑较差
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价值突围（银发公寓市场分析——老龄化人口结构）
年龄段
60-70岁（人）
2000年
1260400
2019年
1744100
2019年
2669500
结论2：根据人口普查的数据，上海已经是一个老龄化结构的城市。
一、老龄化人口数量大；
二、老龄化趋势明显。
问：老年人对银发公寓产品有需求吗？
未来50年
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价值突围（银发公寓市场需求分析）
主力消费客层：60-75岁健康自理的老人
独身子女家庭
+
独身子女家庭
女方老人家庭
+
男方老人家庭
新兴的家庭
+
社会繁衍发展的现象：
城市化的进程
房价的过快上涨，出现了房屋的置换
中心区域：
外围区域：
老人家庭成为了最直接的挤压对象
结论3：老年人对置屋的需求将会成为上海未来几年社会繁衍发展的趋势
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价值突围（银发公寓市场分析——看绿地孝贤坊个案）
绿地21城——孝贤坊
地址：昆山花桥镇绿地大道555号
规划占地面积50～100万平方米，预计入住5000～10000户老人。
首批开发总占地面积35万平方米，住宅总建筑面积约26万平方米，可容纳2000多老年住户。
包括玫瑰园联排别墅区，约536套联排别墅和140套电梯公寓；合欢园电梯公寓区，约1900套公寓。
05年12月开盘，06年热销。
物业形态
户型
面积
单价估算
电梯公寓
一室一厅
60m2
22万
二室二厅
86m2
33万
联排
200m2
91万
170m2
75万
结论4：
银发公寓的产品理念已经
赢得了一定的社会接受度
和认同度。
并且90m2以下产品构成了
市场需求的主流。
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价值突围（银发公寓市场分析——本案市场机会）
总价上的比较：
产品特点：
分布区域
单价(元/m2)
5500-6000
松江九亭、莘闵区、
西区
户型面积(m2)
60-90
宝山（高境、西城区）
北区
总价(万）
30-50
嘉定
西北区
直接的竞品区：九亭
主要卖点：轨道交通激活区域市场
低廉的单价
紧邻闵行，依托上海西区
高品质的楼盘、完善的区域配套
客源诉求点：
年轻白龄，异地置业、婚房的需求
结论7：本案具备了做“银发公寓”——小众市场的竞争机会
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价值突围（银发公寓市场分析——本案价值点的提取）
选址要求：，方便子女看望