文档介绍：【荣兴民俗文化美食街】
推廉提案
一、2005年遂事房地崖市埸分析
二、遂事商棠物棠分析
三、项目理解及定位
四、建篥部分滥品建ti及定位
五、推廉策略研究
5-1、推K模式及日寺^安排
5-2、推廉主fg研究及碓言档
方案：［具有规模和档次的特色餐饮］
［民间风俗文化美食］
理由：
A:通过对2004商业分析，2005年将出现商业物业泛滥，要想市场认 可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究； 所以需要有规模。
B:搜索整个遂宁市没有一个地方餐饮是纯 中高档次、规模在5000平方 米以上，更不用说特色餐饮:是遂宁市餐饮的空白区。
C:本项目区域汇集了较多的 高收入消费群体（比如：各小区业主、各市
政单位、各公共活动场所“体育馆、图书馆、宋瓷博物馆、渠河公园 活动人群等。他们将成为中高档次餐饮消费的主力军。
D:项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如：3000平方米的餐 区匚垃为消费者提供餐饮前后的休息及活动空间，停放车辆等；真正做 到休闲餐饮，餐饮的延伸。
E:交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者；
成功案例：
重庆九龙花园美食街
（一个典型的民间风情美食街，销售率 100% ） 分析：
.项目位置较为偏远（距离主城区 30分钟车程）；
.交通不便；
.配套比较单一，更谈不上有水有公园；
.半径3公里没有主力消费群；
（采样1 :）
市场定位：
项目消费群定位：
A :本地原做特色餐饮的店主；（需要扩张业务）
B:各地品牌餐饮连锁店（七十二行、鹅掌门、重庆香牌坊火锅、成都老 妈火锅等）
C:各市政单位人员（有灰色收入者）；
D:本小区业主及周边小区业主；
E:个体商贩（自己经营）
F:私营企业的高级职员；
1、影响营销的三个消费层次
（1）投资消费人群
（2）经营消费人群
（3）终极消费人群
2、各层次消费人群特征（划分极不明确、区域、职业、年龄等）
（1）终端消费者主要消费特征
购物是否方便、经营是否有特色，产品内容是否丰富，选择余地是 否大，环境购物是否舒心。他们的消费行为表现为：注重产品品质与舒 适性，新鲜时尚事务对其有较高的吸引力。
年龄25--60岁，家庭收入水平中上（人均月收入1800元以上，家 庭月均收入3500元以上）且呈上升趋势，生活稳定。注重生活的便捷、 周边生活设施及健康休闲场所的完善。
客户群
年龄层
心理特征
青年
25-30 岁
.注重保持与外界紧密的接触，担心落后于他人
.追求时尚的元素
.迫切希望能得到社会的认同
中年
31-45 岁
.注重冏业社交
.追求经典，有代表性的元素
.更为沉实、稳重、理性
中老年
46-60 岁
1、以传统为自豪
2、表现出较为强烈的怀旧情结
3、更为成熟谨慎
(2)商铺的经营者消费特征
关注地段位置的优劣，交通是否方便，聚集人气的能力如何，消费者 对于经营项目的接受度
年龄30-45岁，渴望成功，勤奋努力，有危机感。具有丰富的服务 行业经营管理经验，对经营项目有独特的眼光，注重经营环境带来的影 响。
经营者年龄:
客源年龄
25-34 岁
35-45 岁
45以上
比例
2 5%
55%
20%
(3)商铺投资业主消费特征
关注地段位置的优劣，投资的升值潜力如何是其利益点；
年龄30-60岁，生活稳定。他们的消费行为表现为：希望物有所值， 购 买较理性，通常花钱有计划，较为谨慎，注重产品是否具有升值潜力。
投资者年龄
客源年龄
25-34 岁
35-45 岁
45以上
比例
20%
50%
30%
投资者来源地:
户口用！
外来常住
外来暂住
本地常住
比例
35%
15%
50%
第四章：建桀部分崖品建I1及定位
（一）产品规划的原则：
1、尽可能的增加可售面积，减少不必要的浪费，一方面 可以增加整体项目的利润，另一方面可以降低平均单 位面积的售价；
根据总价控制原则，单位销售面积控制在 60 ttf以内, 将每个投资机会控制在25万左右，这样可以适当减小 产品风险；
交通组织井然有序，通道不宜拥挤，景观设计科学、 合理有利于人流的聚集；
保持每个门市的开间进身，符合客户的具体的经营需 求；
在经营业态的规划选择上，既要保证入气吸纳的整体 统一，更要保障经营个体的相对独立；
（二）规划方案的建议：
考虑到项目定位与产品定位的统一性， 本项目的商业部分可增
加丰富的立面感观，制造出和项目定位：
民间风俗文化美食
相统一的产品；“古色古香”的建筑。要古色但要以明快、 向上的色彩诉求。
主要体