文档介绍：连锁型服饰业店址区位选择之研究
-以佐丹奴(GIORDANO)服饰公司为例
研究生逢甲大学土地管理研究所硕士叶纯荣
指导教授逢甲大学土地管理研究所教授杨龙士
论文摘要
在竞争激烈的趋势下,厂商为却保更多的获利能力,除了品质的提升外,区位选择为另一项重要的决策,因为好的区位是商店成功的要素,它使消费者方便地得到商品或服务,吸引更多的消费者,并且区位对市场占有率及获利能力都有显著的影响。故本文拟以服饰业为研究对象,针对经营管理者开店设点追求最大收益为前提,回顾国内外有关区位选址理论置于服饰业中去验证其适用性,以进一步建立服饰零售业区位选择之指针。
各种行业皆有其独特的商业活动特性,本文依照服饰业商业活动特性,选取竞合关系、基地性质、可及性、交通动线、固定成本、人口特质、可见性、经营管理因素等八大因素,作为服饰业进行区位选择所考虑之因素,并以销售额为应变量,区位变量为自变量进行回归分析。
研究结果首先发现,营业面积、土地使用分区、基地可见性、与角地之距离、装潢费用、人口密度等六个区位变量对销售额具解释力且达显著水准,本文再选取大甲基地与北屯基地进行实证分析,将两基地之区位条件带入回归式中,藉以求得两基地之预期销售额,并判断两基地何者为佳,最后就所选定的大甲与北屯基地依所建立之回归式进行预测,结果发现北屯基地之预期销售额高于大甲基地,未来欲开设店址时,应先考虑北屯基地为佳。
开设店址是否有适当的区位,是影响企业经营与管理销售得一项重要因素,从经营管理的角度探讨区位选择之问题,可反应出经营管理者对于商业空间架构之需求,本文将研究成果汇整成区位选择作业模式,将可节省经营管理者与开发者之时间与成本,并提供相关业者未来设店之参考。
壹、研究动机与目的
随着经济成长与市场竞争逐渐激烈的趋势下,零售厂商为确保更多的获利能力,除了设法提升财货本身或服务品质外,选择适当的区位或基地,业已成为另一项重要的决策,若以长期投资的观点而言,区位或基地决策的良窳,更是经营成败的关键。然而现今之企业管理者从事开店之区位或基地评估时,通常是借着经验法则来操作,此种试误过程的经验累积,固然可作为未来设店的依据,却也耗时费力,因此如能建立一套标准化的店址区位评估准则,应为企业管理者争取事业经营效率的方式,此为引发本文的研究动机之一。
但是商业设施的区位供给如何满足需求却鲜少有文献探讨,商业区位的探讨多从消费者的需求角度或空间结构方向着手,往往因而忽略经营者决策的考量,其结果不但可能降低消费者的总体利益,也使空间规划者无法完善地配置各种土地使用,此为引发本文的研究动机之二。
有鉴于此,本文即以经营者开店设点追求最大收益之前题,回顾国内外有关区位选址之相关文献,将区位选址理论置于连锁型服饰业中去检验其适用性,进一步建立服饰零售业店址区位选择之指针,兹列述本文之研究目的如下:
,并汇整出服饰业应考量之区位选择因素。
,对连锁服饰体系之区位选择因素加以分析,了解销售额与不同区位因素之间的相关程度,藉此建立经营管理者的店址区位评估指针。
,提供经营管理者与开发业者于评估或规划服饰零售基地时之参考,并作为相关业者选择店址之参考。
贰、文献回顾
本文所回顾的文献包括两部份,一为零售区位选址模式,二为零售业区位因素之选取。首先对于概略法则、排序法、比例法、回归法、区位配置法五种区位选址模式做一描述与介绍,其次根据服饰业之商业活动特性与相关文献进行区位因素之选取。
一、零售区位选址模式之探讨
本文回顾不同的零售区位选址方法,此等方法分别是概略法则(rules of thumb)、排序法(ranking)、比例法(ratio method)、回归法(regrssion models)及区位配置法(location-allocation process),分析其特性与限制后,选取适合本文之区位选址模式,期能达成研究目的。兹将各种方法整理成区位选址方法之比较表(参见表1)。
表1 各种区位选择方法之比较
方法
成本
专家技术
替选基地比较
估算潜在销售额
适用时机
概略法则
极少的成本
不需要
同一时间仅对单一基地做评估
没有
小规模且欲扩大店面
排序法
欲调查区域的资料收集费用
请专家确认权重
比较许多基地
没有
连锁经营开始评估区位及经营绩效时
比例法
除非是现场调查,否则很便宜
需要些许的专家技术
服务范围特性比店址所在基地重要,利用先前已建立出来的比值去比较各基地
直接估算
进入新市场
回归法
需要连锁店在业绩方面的历史资料,以及模式维修费用
需有区位分析师
建立回归方程式,并进行不同的零售环境之经营绩效预测,作为