文档介绍：浅析房地产开发项目造价控制的研究
浅析房地产开发项目造价控制的研究
摘要:随着各大城市房地产市场竞争越来越激烈,房地产市场管理也成熟化、规范化,房地产利润平均化,越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前,多数开发商只重视施工过程中的造价管理,而对于决策阶段和设计阶段并未实施造价控制,导致整体造价控制效果不明显。分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题,并提出相应的造价控制手段。
关键词:商住楼;高层建筑;设计
中图分类号::A 文章编号:
0引言
随着我国房地产政策及城市规划对开发商的要求日趋严格,居民对房屋质量要求越来越高,开发商也开始注重地产环境、景观、人文方面的规划。但开发地产毕竟是纯商业行为,利润永远是在第一位的,因此越来越多的开发商开始重视房地产开发项目的造价控制。目前,多数开发商只重视施工过程中的造价管理,而对于影响最大的前期决策阶段和设计阶段并未进行造价控制,导致整体造价控制效果不明显,据分析施工阶段的造价控制对整体的影响因子仅为8%,而决策阶段和设计阶段对整体的影响因子高达90%左右[1]。因此,开发商的传统观念应当转变,将发地产开发项目造价控制的重点转移到前期。本文首先阐述了房地产造价控制的特点,随后分析了现在房地产开发过程中决策阶段、设计阶段、施工阶段存在的问题,并提出相应的造价控制手段,希望为今后的房地产造价控制起到积极的作用。
1房地产开发项目造价控制的特点
房地产开发是一个庞大复杂的过程,各个阶段均有不同特点,有不同的造价控制策略,但项目开发的终极目标是实现经济、社会、环境效益的最大化,因此对于各阶段,科学的造价控制都是十分重要的[2]。项目的造价控制涉及多个主体,主要有:开发商、设计方、建筑方、材料和设备供应方等,他们以效益为纽带,相互制约、相互影响,相互协调。在任何阶段,都需要从造价的内容、主体、措施等多方面考虑,各阶段之间的关系为相互影响,相互制约,其关系如图1所示。

图1 房地产项目各阶段之间的关系
2存在的问题及解决措施
决策阶段
房地产项目投资数额巨大,必须提前对投资额进行估算。工程造价即确定了项目最高花费,项目实施过程中原则上不能超过这个额度[3]。在决策阶段,科学的对项目进行评估,提高估算精度非常关键。估算必须在实事求是的前提下进行,切不可受外界人为因素影响。估算方法直接关系到工程造价的能否客观的反映工程实际。现阶段,主要依据国家相关政策法规,指定经济技术指标,对项目进行整体估算;借鉴已经成功工程的案例,对本项目可能出现的问题进行预估。常用的估算方法有综合指标估算法、单位工程指标估算法、公式估算法等。在具体估算时,若现有项目与标准有所出入,可利用修正系数进行修正,分别计算出各个子项目的造价,再进行汇总。目前,公式估算法是常用的精度较高的方法,其根据已建项目总投资、规模、建设年限与待建项目进行对比,结合物价波动情况,按照经验公式进行修正。目前决策阶段尚存在以下问题:
1)开发商多是其它行业转行的成功人士,缺乏前期决策阶段造价的控制意识。
2)开发公司缺乏一个前期造价的控制部门,如规划部或计划经济部。
3)开发项目前,未对投资额进行科学的分析和深入的论证。
4)项目的经济指