文档介绍：目 录
一、区域解读‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2
1、区域位置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥2
2、区域经济‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥3
3、区域规划来河南路位于北京路至七浦路之间的路段，将不再设置人行横道，而会在建设地铁时设置4条地下通道，把过街客流引入地下。由于车站所在位置将本案与联富、兴旺联接了起来，因此4条通道还分别与这两幢楼相连，10号线天潼路站2021年投入使用初期，将开放3个出入口，分别位于河南路两侧。规划中的轨道交通12号线天潼路站建成后，将与之形呈“十〞字型分布的车站，共计有6个出入口，届时人们可以从任意一个出入口进入车站地下空间，经由换乘通道穿越河南路或天潼路。同时，作为对地下过街方式的补充，有关方面规划在河南路上架一座天桥。该天桥位于10号线天潼路车站以北100多米处，将连接新七浦商场和兴旺一期。 
交通布局的改善，将对区域内的人流起到交互作用，天潼路地铁站的开通也将为本案带来的新的客流资源。
⑵、周边用地规划
七浦路的规划大致分南北两区。七浦路以北区域，规划根本以商场为主要形态；南区那么在开展商用物业的前提下, 适当增加了综合性用地的比重。此黄金区域的土地资源已相当稀缺。
二、工程分析
1、工程经济指标及四至范围
⑴、工程经济指标
本工程用地性质为商办用地，因此初步规划地下一层至地上四层为商场，地上为五层为办公。
基地规划面积
㎡
占地面积
4488㎡
建筑总面积(含地下)
18106㎡
地上建筑面积
11070㎡
其中
一层〔商场〕
2021㎡
二层〔商场〕
2200㎡
三层〔商场〕
2280㎡
四层〔商场〕
2340㎡
五层〔办公〕
2237㎡
地下面积
7036㎡
其中
B1〔商场〕
3173㎡
B2〔车库〕
3863㎡
容积率
建筑密度
%
绿地面积
1981㎡
绿化率
29%
机动车位
87辆
其中
地下
83辆
地上
4辆
非机动车位
410辆
由于七浦路商圈是专业性很强的服饰批发市场，纯粹的办公产品缺乏市场支持，需求也十分有限，因此我司建议工程五楼在办公产权不变的情况下，功能用途上倾向于商场的配套仓库〔具体见工程功能及业态规划定位〕。
⑵、工程四至范围
● 工程东为江西中路，有诸多旧房。
● 工程南为河滨大楼，紧贴苏州河〔河南路桥拓宽工程正在进行中〕。
● 工程西为河南北路，西北角为联富商业广场。
● 工程北为天潼路，相隔天潼路的是兴旺服装批发市场2期。
东面旧房 西面联富商业广场
南面河滨大楼 北面天潼路〔兴旺批发市场〕
总体来看，本工程位于七浦路商圈的最南端，距七浦路商圈的核心地域七浦路约150米，虽然工程本身并不是处于七浦路商圈的核心地域，但随着河南北路及河南路桥的拓宽，将会在很大程度上疏导商圈内的人流，加强七浦路商圈各专业市场之间客源的流通互动。同时，随着轨道交通10号线天潼路站的开通，将会从七浦路商圈的南部直接导入新的消费人群，对本工程的开展将起到进一步的推动作用。
2、工程竞争格局分析
七浦路市场是在整合了服装批发这一主要行业，经过假设干年开展后形成的以鞋帽、箱包和装饰品为辅的大型专业市场集中地。整个七浦路市场已经上市经营的有新七浦服饰商场、兴旺服饰商场、凯旋城服装市场、七浦369〔七浦路服装批发市场〕、超飞捷服装批发市场、新金浦服装批发市场、联富女装精品市场等共计十一个专业市场，规划和建设中的专业市场四个〔包含本案〕，预计在未来的3年内上市，具体分布如下列图：
注：图中蓝色为局部为正在建设或规划中的专业市场
襄阳路服饰市场撤消后，七浦服饰市场成为上海最大的服饰批发市场。也正是由于七浦商圈的不断改造与商铺投资的高回报率和高升值潜力，吸引了许多专业开展商前来投资建设综合性商场，目前七浦商圈已经上市的专业市场共有11个，总计营业面积〔建筑面积扣除车库等相关配套设施面积〕约33万平方米，同时预计未来3年内除本案外还将有3个工程上市，，见下表：
名 称
目前情况
经 营 内 容
营业面积
入住率
圣和圣
已上市
综合市场
㎡
40％
超飞捷
〔含天阜童装城〕
已上市