文档介绍：2007年土地估价师考试案例与报告试题及答案
一、案例分析题(共2题,每题30分,共60分。请阅读并根据有关条件综
合分析回答问题)
(一)某工业企业拥有一宗土地,因融资需要,计划以该土地使用权进行抵
押贷款,并于2007年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥
有的土地位于华南H市,远离城区,为独立工矿用地,总面积1500平方米。宗
地西高东低,地下水位适中,东南角有一自采水井,用于企业生产生活取水(附
近无市政供水管网);宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形,种植有3米宽
的挡风树木,四周有砖混围墙;宗地为红壤软土,种植本地草种,内有十字形道
路,外有2千米长的自建道路与某国道相连;宗地内有11栋建筑物,其中,办
公楼1栋,仓库3栋,车间3栋,宿舍楼2栋,综合服务楼1栋,变电房1栋。
企业用电来自3千米外的变电站;企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限
制。假定你是该评估公司土地估价师,请回答以下问题:
1. (本问题5分)在上述情况下,为了判断是否能够抵押,评估前需要了解
土地哪些关键信息(提示:根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?
A是集体还是国有 B.( ) C.( ) D.( )
2. (本问题5分)根据上述条件,列出已知的宗地个别条件。
3. (本问题8分)若以委托日为评估价值时点,根据上述情况,对地价进行
定义。
4. (本问题6分)若该宗土地为国有划拨,由于不在基准地价覆盖的范围,
所以评估时直接参照基准地价最末级修正,并确定市场价为154元/平方米。又
由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等,其最低价标准为144
元/平方米,评估公司从保守原则出发,将结果调整为144元/平方米,并按照
70%抵押折扣率折算,扣除40%土地出让金,将评估结果确定为60元/平方米。
列出上述操作过程中的错误点。
5. (本问题6分)假如该企业到期未能偿还贷款,并且土地管理部门同意由
法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖,需要有哪些前置条件?
(一)答题要点及参考答案
(1)是否符合规划;
(2)建筑物是否合法;
(3)是否交纳清有关税费;
(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷);
(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。
(6),但总分不超过5分:若是国有土地,是划
拨还是出让(或是否有产权证)。
(1)宗地西高东低;
(2)宗地为多边形,不规则,北段边界为弧形;
(3)地下水位适中;
(4)红壤软土;
(5)不临路;
(6)面积1500平方米;
(7)宗地内“四通一平”;
(8)无使用限制。
(1)实际用途为工矿用地;
(2)设定用途为工业用地;
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线
内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整);
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通”(通路、通电、通讯)和宗地红线
内“四通一平”(通路、通电、通讯、供水及场地平整);
(5)土地使用权性质为划拨土地使用权;
(6);
(7)使用年期及剩余使用年期。
(1)不能简单比照末级基准地价,要说明理由;
(2)不能以最低价标准为依据确定市场价;
(3)土地出让金扣除应以市场价为基础;
(4)抵押折扣不能作为评估结果。
(1)划拨土地使用权性质不改变;
(2)购买方应具有竞买资格;
(3)土地用途不改变;
(4)专门土地拍卖场地;
(5)专业土地拍卖公司。
(二)下面是一份现场调查工作图稿。由于只是某估价师为判断是否可以接
受一宗土地抵押评估委托而进行前期调查,所以调查内容及标注有些粗略。其
中,实线部分为原图内容,虚线部分为该估价师现场标记的有关信息。请阅读该
图并回答以下问题。
1.(本问题6分)根据上图填写下面有关信息。
工作底图种类:(宗地图) 权利人:(黄坪旅游公司) 宗地编号:(5号)
所在街坊:(74) 地类:(242) 四至:(东临东安河、南临黄坪中学、西临丽景巷、北临大场路)
2. (本问题5分)列出你能够从上图中获得的有关该宗地个别条件的信息
(提示:不少于5个)。
A2006年取得商业用地使用权,B面积308平方米,C宗地为矩型、规则,D有一定坡度、南高北低,CⅡ级商业用地、E西面和北面临