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松江九亭九赢住宅区联体别墅工程投标书
第一局部：营销方案初步设想
1、工程根本情况
占地面积：160亩,合106720品；
2
建筑面积：53360m,
镇规划当中,宏观规划质量较高,、科技园区、
商业区、市政区、住宅区都相辅相成,互相辉映,也从而使得区域内的住宅市场供需能够得到
保证.
另外,20多家开发商进驻九亭住宅市场,其中不乏如上房、三盛、,在强大的市场竞争环境下,很多成熟的运作模式,很多时尚的房产概念都被引进,这些都保证了九亭房地产的较高起点.
供给量大
由于政府住宅用地规划、开发商实力等因素,九亭的楼盘呈现出总体体量普遍较高的态势,
〔70
万〕、三盛颐景园〔33万〕,九亭总的批准预售面积到达50
万平方米以上.
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而且,九亭几乎所有的个案,无论是目前一期已经较为成熟的新上海弄里人家、半岛花园、
国亭华苑、九亭明珠苑、良隆苑等,还是目前一期还没有交房的奥林匹克花园、三盛颐景园、
江南文化园、九洲大唐花园等楼盘,,还会有近
100万平方米的住宅上市.
楼盘质量较高,明星楼盘众多
所谓“明星楼盘〞楼盘,就是指首先其是在上海房地产界、上海市民中产生重大影响
力,有较高知名度；“梦回上海、情归弄里〞
的新上海弄里人家,“江南文化,写意空间〞的江南文化园,“园林深处有人家〞的三盛颐
景园到“运动就在家门口〞的奥林匹克花园,近两年来九亭产生了众多的上海市明星楼盘.
九亭的住宅得物业类型虽然只有别墅、多层〔仅有国亭二期有小高层〕,但是多种多样
、欧美风格、现代风格、后现代、,九亭各楼盘从其产品力上讲,品质已经和上海市区接轨.
需求量大
从99年至今,由于一系列市政建设的完成和规划,区域内楼盘品质、规模的提升,

至徐汇区、闵行区乃至全上海市,并随着客户地域性的扩大,
亭的楼盘推量根本上都能够被消化掉,,随着轻轨R4线到2005
年的建成开通,九亭市场的需求量还会一定程度上的上升.
价格一路抬升
随着需求的增长,九亭楼盘的价格从99年至今到达了30%
元/平方,九亭别墅物业的均价从2500米增长到4500元/平方米；非别墅物业均价也从2000
元/平方米增长到3000元/
.
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1〕沿革
99年九亭的别墅市场开始萌芽,最先推出来的是半岛花园一期、北美经典、新上海弄里人家一期以及九亭明珠苑〔松亭绿茵苑〕中的局部别墅产品,价格停留在2000元/平方
,济亭路还没有筑通,交通除了自备车之外只有一些郊区的公交线路；但是30-40万一套别墅还是对喜爱别墅物业的人产生
了一定的诱惑力.
2000年之后,特别是2001年,在半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的根底上,别墅市场连续出现了像三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有各自特色的大体量别墅物业工程,,2001年的九亭别墅市场让上海人刮目相看了一番.
2〕价格带
图九寻主要别赞工程均价分布图
在图中我们除了可以看出九亭各主要别墅工程的均价,还可以发现从99年到2001年
,九亭别墅的价格完成了一个三级跳,均价从2500元/平
方米跳至4519元/平方米,,赶上了莘庄的同类物业.
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3〕产品力
?立面
区域内大局部产品〔包括北美经典、半岛花园、悦景苑等〕的立面均以欧、美