文档介绍：仓山地块前期产品定位建议
福州万达营销策划部
2009-8-15
前言说明:
由于仓山地块具体的指标待定,目前只了解该地块占地194亩,容积率4,限高70米。
本报告在客观的数据基础之上,进行开发产品的方向性定位。方案后附各数据表格提供数据性参考。
产品定位建议
项目定位初步判断
典型楼盘调研
项目定位结论
整体市场
区域市场
竞争态势
地块质素
市场占位
客户定位
产品定位
项目定位综合
本报告技术思路:
第一部分:项目定位初步判断
福州市宏观经济背景分析:
2008年福州常住人口:688万,
2008年GDP: ,人均GDP￥33200元,增长率为15%;
根据人均GDP与宏观经济的简单关系,人均GDP达到$1300~$8000美元:
福州经济处于上升发展阶段;
以上数据来源于福建省统计局
福州市2008年市场保持了理性回归和稳定发展态势。
单位:万㎡
2008年施工面积、新开工面积和竣工面积,较往年出现较大的回落。
1-12月住宅销售面积:㎡;住宅销售额:1730134万元,
/㎡
2008年,,占同期全社会固定
%,缴纳营业税、所得税、。
以上数据来源分别来源于福建省统计局和福州市房地产协会
福州市2008年房产市场运行的主要特点
以上数据来源来源于福州市房地产协会
特点一:市场供求关系发生变化,㎡,
%,㎡;
特点二:住宅建设投资及供销比重上升;
特点三:刚性需求在市场中占主导地位;
特点四:二手房交易量占市场份额明显上升;
特点五:经济适用住房销售比例提高;
特点六:房价涨幅逐月回落;
仓山区地处福州市南大门,水、陆、空便利
的交通条件日趋发达;闽江、乌龙江四周环
绕,水路运输十分便利。福厦路起始点和福
泉高速公路接口始于仓山,并有 8 座大桥与
岛外连接;正加紧实施的环岛提路工程,以
及日臻完善的岛内路网建设,将进一步促区
域交通网络建设的成熟化、合理化。福州长
乐国际机场距该区仅 35 公里,位于仓山城门
的福州火车南站也即将建成投入使用。
仓山区位于福州市城区南部,辖整个南台岛,
分别与鼓楼、台江、晋安、马尾和闽侯、
长乐隔江相望。辖区面积 142 平方公里,
人口 万人。全区下辖仓前、东升、对
湖、临江、三叉街、上渡、下渡 7 个街道
和仓山、城门、盖山、建新、螺洲 5 个镇,
共有 112 个居委会和 112 个行政村。
仓山区市场简述
仓山区
金山板块发展概述和发展思路
金山新区是“南进”的主要发展方向,,规划人口30万人。
年份
发展阶段
土地价格
(万元/亩)
楼盘价格
(元/㎡)
典型楼盘代表
备注说明
2000—2003年
第一阶段
新区,发展起步阶段,政策引导为主
80---
1200-2300
金山碧水、
闽江春晓
2004—2006年
第二阶段
土地集中放量阶段()市场主导,众多开发商集中金山板块拿地开发项目
120--284
3000---5000
武夷国际城
融信第一城第一、第二期
紧邻仓山地块的正祥·一品新筑土地成交价175万元/亩
2007年至今
第三阶段
土地放量少,
品质主导
340
5300--9000
公园道1号
华润·橡树湾
土地价格为华润橡树湾获取土地的成交价格
金山板块经过三阶段的发展,土地价格与楼盘价格稳步上升,住宅开发由满足自住的经济适用型向品质型转变。
2004年—2008年,金山板块土地成交情况见附表
金山板块各物业发展分析
物业类型
住宅
集中式商业
写字楼
酒店
明确规划立项的项目(个)
65
12
2
4
已完成开发(个)
42
2
1
(亿力名居二期)
1
(融侨水乡酒店)
正在开发过程中(个)
20
1
(正祥·一品新筑商业中心)
1
(正祥·一品新筑在酒店中规划3层写字楼))
2
郭氏集团凯旋枫丹,其3#住宅2-8层总建约7000㎡对外宣称引进为五星级豪生酒店,后期可能实质为豪生酒店代为管理;
正祥·一品新筑总建19000㎡的万豪酒店旗下四星级万怡大酒店;
剩余未开发(个)
3
()
9
(待据数据指标统计可查,。)
1
中融爱情海五星级大酒店,原规划为金山展览城配套的商业用地,兴建五星