文档介绍：方法选用上的错误
1、只使用了一种估价方法()
2、能用市场法的没有用()
3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为一种方法()
4、具有投资开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种方法()
5、适宜采用多种方法的,没有采用多种方法进行估价
6、估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关规定
7、选用方法不适用的(各种估价方法的适用条件)
市场法
1、选取可比实例应符合下列条件(《理论》113页)
(1)处于同一地区或同一供求范围内的类似地区
(2)用途相同
(3)规模相当(≤实例/对象≤2)
(4)档次相当
(5)建筑结构相同
(6)权利性质相同
(7)时间接近(不超过1年)
(8)交易类型与估价目的吻合
(9)应为正常成交价或可修正为正常成交价
(10)土地、建筑物、房地产相互匹配
(11)比较实例的数量不够
2、建立价格可比基础时出错
①统一付款方式:注意名义价格实际价格成交价格
②统一面积内涵:建筑面积与使用面积、套内面积等概念的内涵
③统一化为单价:有时需要对总价先进行调整(《理论》116页)
④统一币种单位:注意汇率的方向
⑤统一面积单位:
3、单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%,或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整超过了30%
4、房地产状况调整时,包括区位、实体、权益三方面;有时要进行年限修正、容积率修正、楼层调整。(《理论》131页)(见《案例》P247)
5、修正系数的确定没有充足的理由
6、修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒
7、比较修正的方向错误
8、交易情况修正时表述不误,应说“可比实例成交价格比其正常价格高(低)多少”见《理论》(P197)
9、将期内平均上升或下降与逐期平均上升或下降混淆
10、日期调整时指数选取不合适
11、可比实例成交日期应精确到年月日或年月,日期调整时取100/100时,应说明房地产市场稳定或无波动
12、环比与定基混淆
13、区域因素与个别因素混淆不清
14、区域因素与个别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异
15、区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来
16、区域因素比较修正的内涵理解错误
17、比较修正项目有漏项,如地下室、车库等其他因素
18、间接因素与直接比较混淆不清
19、获得价格与成交价格(《案例》P197)
20、区域、实物、权益修正时应明确具体事项。
收益法
1、收益期限确定错误
2、没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据
3、对于客观收益没有考虑到未来的变化
4、没有考虑收租率、入住率、满客率、公共流通比
5、收益计算中有关面积套错
6、净收益一般以年为单位,看是否前后一致,是否有漏乘12、365等。
7、净收益与估价时点不一致(参见《案例》P204《理论》P162)
8、净收益中未扣除无形资产价值或正常利润、超额利润等(例加油站、百年老店、宾馆,参见《案例》P93、P254)
9、价值重复计算,大堂、自用部分不应单独计算价值。(P216)
10、运营费用不包含抵押贷款还本付息额、建筑物折旧费