文档介绍：财富规划-购房置业
購屋與租屋的決策-年成本分析
租屋年成本=押金 *存款利率+年租金
押金3個月 利率2% 年租金4萬
租屋年成本=
若租金每年往上調整, 則租屋年成本隨之上升
因此在同一個居所住愈久時,購屋年成本下貸款年數，0，貸款額，0)
自備款
儲蓄
貸款
儲蓄
想3年後買100萬的房子，自備款30%30萬，貸款70%70萬
目前資金10萬，年儲蓄3萬，報酬率6%
自備款儲蓄: 6 I/Y，3N，-10PV，30FV，END，CPT PMT -
貸款利率5%，可貸20年本利攤還，以年儲蓄3萬還貸款
5 I/Y，20N，-70PV，0FV，END，CPT PMT -
，
中年換屋規劃示例-可換多少錢房子?
舊屋總價50萬
貸款餘額20萬
資產10萬
年儲蓄3萬
新屋總價=售屋淨流入+目前資產+貸款能力
售屋淨流入=50萬-20萬=30萬
目前資產=10萬
貸款能力: 貸款利率5%，貸款20年
5 I/Y，20N，-3PMT，0FV，END，CPT PV
有能力購置新屋總價=30萬+10萬+=
售屋淨流入=原屋總價-貸款餘額(售屋時剩餘年期
PV(貸款利率，貸款年數，年本利攤還額，0，0)
中年換屋規劃示例-屋涯規劃應有儲蓄?
40歲換屋125平米，單價6000，總價75萬
30歲應有儲蓄: 房貸利率為5%，期限20年，貸款額=50萬-10萬
5 I/Y，20N，40PV，0FV，END，CPT PMT - 儲蓄率32%
40歲新屋貸款額=75萬-(舊屋50萬-)=
舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=
40歲應儲蓄額 5 I/Y，20N，，0FV，END，CPT PMT -
50歲新屋貸款額=105萬-(舊屋75萬-)=
舊屋房貸餘額:AMORT P1=5，P2=5，BAL=
40歲應儲蓄額 5 I/Y，20N，，0FV，END，CPT PMT -
10N，-，，CPT I/Y %: -，，CPT I/Y 3
30歲購屋100平米，單價5000，總價50萬
50歲換屋150平米，單價7000，總價105萬
屋涯規劃
現30歲
資產10萬
年收入10萬
老人換屋規劃:銀髮族年金屋
以一筆保證金購買專供身心健全退休者所使用的住宅,強調醫療照顧,飯店式管理,與同年齡層的社交生活,通常還是要繳管理費但可一直住到終老為止
可以居住保證金及月費用(雙人),依此作為累積退休金的目標 來支應年金屋的保證金與月費需求
如保證金100萬，含餐費年管理費3萬，生活20年退休時應準備100+PV(3%，20，-3，0，1)=146，146萬
遷（迁）居規劃
年輕時鄉村遷往城市
工作機會多收入高
但物價高房價也高
退休後工作收入少者考慮由城市遷回鄉村
以額外儲蓄為考量重點
鄉村月收入1000元，支出800元，儲蓄200元
都市月收入2000元，支出1600元，儲蓄400元
每月多400元儲蓄 一年4800元 報酬率5% ，退休後可回鄉下過每月1000元以上較好的日子
投資房地產出租的考慮因素
當房東的總成本
房價*利率=機會成本
折舊成本
修繕收房租管理成本
換房客時空置成本
房租所得稅負擔
買***不破租賃,有租約時流動性受限制
合理的投資報酬率
機會成本=%
折舊率以1%保守估計
%
%
以扣繳10%%
合計合理的房租報酬率=% 可比較目前的行情與合理的投資報酬率
購屋區段選擇-住與行成本分析
市中心公司旁住宅
總價 100萬
住的成本=房價 *成本率= 100萬 *5%=5萬
可步行上班無通勤成本
住行總成本=5萬
住行總成本每年只差1萬 評估通勤的時間成本是否值得此差距
郊區住宅同樣100M2
總價50萬
住的成本= 50萬*5% =
通勤成本=油錢+停車費，
住行總成本=4萬
可考慮開車以外的通勤方案另做評估
中古屋與預售屋的考慮因素
預售屋價格= 新成屋價*(1+年成本率)交屋期
年成本率= 房貸成數 *房貸利率
二手房價格=新成屋價 *(1-折舊率*使用年數)
同一區域新成屋價每平米1萬,房貸8成,利率6%，3年交屋,預售屋價上限=1萬*(1+%)3=
折舊率2%使用10年的中古屋=1萬*(1-2%*10 ) = 1萬*80%=800