文档介绍：上海青浦别墅的项目市场的研究及定位
多元价值观的客户
错位竞争
市 场
差异化
目标集中
潜在竞争对手
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手
思维脉络图
宏观市场分析
上海别墅板块38
小区组成： 218栋独立别墅
单套面积： 300-580M2
花园面积： 400-1200M2
开盘时间： 04年5月
目前报价： 单价12000-15000元/M2
特色： 水景休闲特色
代表楼盘分析
古北佘山国际别墅
占地面积：
建筑面积：
容积率：
小区组成： 190栋独立别墅
单套面积： 250-460M2
花园面积： 400-1500M2
开盘时间： 04年6月上旬
目前报价： 预计单价10000多元/M2
特色： 居住+旅游度假型别墅
恒联名人世家
占地面积： 26万平方米
建筑面积：
容积率：
小区组成： 150栋独立别墅
单套面积： 300-400多M2
花园面积： 500-1400M2
开盘时间： 04年5月
目前报价： 预计单价10000 元/M2
特色： 中式江南园林 风格
小结：
该板块地理位置优越（A9公路第一下匝道口） ，路网交通相当便捷，南面为上海唯一的国家级佘山旅游度假区，西侧为淀山湖旅游度假区，居住与度假功能均较为凸出；
赵巷特色别墅板块是由青浦政府统一规划，统一开发，统一协调，大型公共绿地，休闲度假村、学校等都由政府在先前规划的指定位置配备，避免了区域建设造成的资源浪费，并且保证了建后的经营性问题；
赵巷板块在分为两北两个板块，北部地区以中高档的纯独立别墅为主，，，由于容积率相差近一倍，南部地区的别墅产品与北部地区会有一定的差异性，以混合型的产品进入市场，预计其为中档市场定位，上市时间最早为明年上半年。
是虹桥和古北的延伸，大西郊的延续，依托沪青平公路发展
拥有大都会、银涛、草原三个高尔夫球场和马场，形成了中高档别墅的聚集地
良好的交通状况：沪青平公路，318国道，虹桥机场，外环线
配套设施齐全：国际学校众多，生活设施齐全
别墅发展：早期联排为主，目前主要为独立
代表物业：早期拥有久事西郊花园、亚洲花园、安盛杉庄等；
近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑等；
板块概述
3、徐泾板块
居礼
西郊九溪十八岛
银涛高尔夫
金水湾
西郊美林馆
西郊大公馆
豪都国际花园
湖畔佳苑
丽都别墅
长堤花园
大豪山林
绿波花园
西郊园中园
瑞虹西郊花园
西郊紫郡
本案
本案
居礼
瑞虹西郊花园
西郊紫郡
形态和价格分布
产品形态
从周边的别墅供给情况分析，独立别墅占到近8成，而独立与双拼的混合型产品仅占到15%，说明该区域是一个以独立别墅为主导供应的板块市场。
以五百万以上的高档别墅为主
价格分析
周边二手别墅价格
周边早期的二手联排别墅的售价在8000-9000元左右，独立别墅的抛盘价在13000-15000元之间。
容积率分析
-，区域供给的个案多以中高档产品为主；
供应面积分析
别墅形式
独立
联体
供应面积
260-900
205-261
集中面积
320-380
225-240
单位：平方米
独立别墅集中于320-380之间，联排别墅集中于225-240之间；
代表楼盘分析
居礼
占地面积： 10万平方米
建筑面积：
容积率：
小区组成： 72栋独立别墅
单套面积： 274-591M2
绿化率： 70％
尾盘价格： 9000-13000元/M2
交房时间： 03年6月
特色： 是徐泾板块目前唯一的现代风格别墅，且定位为投资型别 墅，现租赁状况非常好，租赁价格是周边别墅项目的两倍 左右。
九溪十八岛
占地面积：
建筑面积：
容积率：
小区组成： 一期142栋独立别墅
二期56栋独立别墅
单套面积： 350-650M2
花园面积： 500-2000M2
尾盘价格： 12000-22000元/M2
交房时间： 03年4月
特色： 是徐泾板块目前体量最大的项目，水域面积达3万平方米， 水景资源丰富且优美，且产品上较在竞争力。
西郊紫郡
占地面积：
建筑面积：
容积率：
小区组成： 共148栋独立别墅
单套面积： 270-800M2