文档介绍：商业银行房贷经营问题
程惠鑫 提要金融业作为房地产业的资金来源,与房地产业的发展联系紧密。通过对次贷危机的总结,可以为中国商业银行创新找到一条更加稳妥的发展途径,从而降低商业银行经营风险,提高资本金使用效率。
关键词:资产量过大,短期内房屋成交量的加大会抑制价格的下跌,巨大的需求使得地产市场量价齐升。由于以上诸因素,个人住房贷款量逐年上升,在银行贷款业务中的比重不断加大,可以说这是对于个人的资产负债表效应。
二、通过次贷危机分析虚拟经济泡沫产生与破灭的过程和带来的危害
如果中国经济产生系统性风险使得住房价格下降,由于银行贷款业务收益与风险与房地产行业的经营具有显性联系,地产价格与开发商收益下降会对银行贷款收益产生很大影响,以下通过美国次贷危机的产生机制分析房屋价格风险对于金融业风险的影响。
(一)明基时刻与危机的产生。2000年网络泡沫破灭之后,美国经济为了寻找新的利润增长点,在低利率的背景之下,房地产市场蓬勃兴起。在加息的影响下,人们的偿债压力加大,导致违约开始增加。当资产收益大于资产成本时,这时叫做明基时刻,明基时刻可以说是次贷危机爆发的起始点,由此导致一连串的危机。早在2001年,英国房屋租赁价格开始出现下降趋势,靠房屋租赁购买住房支持月供的方法难以为继,明基时刻在英国率先展开。但在美国,次贷市场蓬勃发展,机构参与者增多,杠杆加大,成交量呈几何倍数增加。
(二)去杠杆化加剧了危机,对经济带来巨大打击。在明基时刻之后,在2008年危机来临之后,由于经济体内爆发系统性风险,经济增长缓慢,房屋价格大幅回落,住房贷款违约增加并且导致一系列的MBS、CDO、CDS等产品违约率加大,对于金融体系造成重创。人们预期未来损失更大,纷纷抛售手中的证券,导致证券市场流动性不足,卖方需求几乎减少为零,证券价格与信用评级大幅下降。这种大幅低价抛售资产的现象称之为去杠杆化,去杠杆化使得金融市场体系接近崩溃。
(三)通过债务通缩理论对现实进行分析。由于大量金融部门参与杠杆化衍生品交易,当违约率与违约相关性上升时,各大金融机构相继产生巨额亏损,难以偿还债务。次贷危机转变为经济危机,由于大厂商与金融机构破产,使得经济下滑、复苏缓慢。加上人们的悲观预期使得社会总需求不足,商品与资产价格下降,伴随着金融机构与企业的坏账增加,产生债务通缩现象。
三、中国由于没有次级贷款,也没有相关的衍生品,所以不存在机构的过度投机问题,但是系统性风险导致的地产企业的风险带给商业银行的贷款风险同样不可忽视
(一)商业银行流动性与资产结构。从商业银行贷款的期限结构上看,个人住房贷款存在着如下问题:首先,房屋贷款的期限较长,一般在10~30年不等。由于人们住房贷款的还款能力有限,住房贷款利率一般维持在5%左右,对于资信评级高、信用记录良好的客户还可以实行七折利率。中国目前要求商业银行资本充足率8%,核心资本充足率4%。由于大量长期的低息贷款使得银行资本流动性较差,资源没有得到高效利用。资产证券化产品的创新可以使长期贷款表外化,达到提高资金使用效率、降低银行风险、加大流动性的目的。
(二)加大创新力度,提高交易规模。中国一直受到全世界金融危机的影响,这主要是因为中国的经济依赖出口所致。相比来讲,中国金融体系并没有被广泛波及。