文档介绍：房地产开发与经营
芦金锋
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房地产开发项目实例
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学****本课程的目的
站在房地产开发企业的角度，了解房地产开发与经营全过程及其具体人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
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典型房地产开发程序
经济适用房
城乡规划法第36条规定，按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书；
城乡规划法第37条规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。
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典型房地产开发程序
利用集体土地建工厂
依据《建设项目用地预审管理办法》办理建设用地预审报告；
依据《建设用地审查报批管理办法》办理建设用地批准书。
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房地产项目开发与经营阶段的划分（以商品住宅开发为例）：
项目构想及土地获取阶段
规划设计阶段
施工建设阶段
营销阶段
竣工入住阶段
售后移交阶段
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一、项目构想及土地获取阶段
主要工作：
区域市场调研
土地信息收集
土地初判
项目定位
土地深判
寻找合作资金
土地投标（或摘牌）
签订土地出让合同
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一、项目构想及土地获取阶段
1. 区域市场调研
项目所在地房地产市场总体供求现状
项目周边竞争性楼盘调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
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一、项目构想及土地获取阶段
2. 土地信息收集
现状图
规划设计条件
现场踏勘
了解周边配套情况
了解该区域未来规划情况
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一、项目构想及土地获取阶段
3. 土地初判
了解地块的上市方式和地价
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况（成本测算）
了解当地的房地产市场状况（产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排）
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一、项目构想及土地获取阶段
4. 项目定位
公建部分拟选业态种类和数量
市场定位、客户定位、产品定位（房型和面积定位）、价格定位
经济测算
项目发展报告（开发计划；项目考核指标；资金流）
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一、项目构想及土地获取阶段
5. 土地深判
可行性研究报告（区域内宏观经济、发展前景等的分析；该项目在区域房地产市场中的位置、发展前景；现状图；市场深度调研结果；项目最终定位；成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选；开发周期及付款计划；项目方案确定；资金流测算）
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一、项目构想及土地获取阶段
6. 寻找合作资金
研究并确定融资方式
项目招商
明确合作伙伴、寻找合作方式
引资（商业计划书、签署战略合作协议）
合作实施（成立合作公司，办理相关手续）
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一、项目构想及土地获取阶段
7. 土地投标（或摘牌）
投方案标（项目方案确定）
投经济标（确定土地上限）
拍卖（竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术）
挂牌（竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术）
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一、项目构想及土地获取阶段
8. 签订土地出让合同
土地出让合同
出让金、交费证明
办理土地证
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二、规划设计阶段
主要工作：
设计前准备
组织方案设计
组织施工图设计
办理建设工程规划许可证
办理施工许可证
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二、规划设计阶段
1. 设计前期
明确产品设计思路
明确设计单位选择标准
制定设计组织计划
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二、规划设计阶段
方案和设计单位选择与合同签订
制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订
规划方案的确定及成本测算
建筑平面、立面功能效果分析及成本测算
景观概念方案的确定
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二、规划设计阶段
施工图设计单位的选择与合同签定
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书
结构方案及设备选型研讨及确定
施工图成果（总平面图；放线图；桩位图；施工图报建图；消防、人防报建图；施工图审查全图及计算书；编制建安工程预算，