文档介绍：2 / 14
建立在统计分析基础上的商业步行街规划设计模式
-－-－－--－以桂林市正阳步行街为例
摘 要:从调查和统计现状数据出发，以人车流量、经营结构和成本、商业模式、市民意愿为基础，分析和预测未来的状况,定量确定相关参数,从而建年代以前占22．5％,％
决定了以保留为主的策略
结构形式 砖混占84．7%，% 创造大空间较困难
平均层数 4．3层 决定街道的最佳宽度,１２~15m 为佳
完好程度 100％不宜大拆,直接利用最佳
店面房产现价(元／ｍ２ 5000-6000 经验数据：普通街道改步行街房产升值2－３倍,推测建成后房产价应为1０000-２０0０0元/ｍ２
平均店铺面积
(ｍ2／间) 单间面积应缩小，针对市场客户群特征,以满足５0万元/间左右的大众客户购置为宜
平均月租金
(元／ｍ２) 65．97 经验表明，租金随房产升值而同比提高,推测建成后店铺月租金应15０-200元／m2
5 / 14
平均装修支出
（元/ｍ2) 6５2（2０家店铺均值 装修档次偏低，说明现状经营状况未达到商业区位应达到的程度,具有上升潜力
营业成本
（元/月／店) （水电费支出）
相当于每平方米每月水电费22元,较实惠
２．2 商业特征比较
为了满足正阳路作为主要针对旅游游客服务的商业主题,我们选择了由市场自发造就形成的阳朔西街作为类比分析的对象。
西街是国内外旅客称道的最具旅游魅力的旅游街之一,被称为“背包旅行者”(ｂａck ｐaｃｋer)的“天堂”。“Lｏneｌy plaｎeｔ”出版的“A traｖel survival kit——CHINＡ”这本被称为“背包旅行者的指南针”的丛书,花了很大篇幅向“老外”推介西街。西街位于阳朔县城中心,连接阳朔码头和蟠桃路,南北走向，呈弓形。西街全长３６６米,宽约8米,用青砖石板铺地。西街两侧建筑多为２-3层的砖木结构，瓦屋坡顶。建成于40－５0年代,少量砖混结构建成于70-80年代。西街有店铺总数1４8间(１９99年数据），其中咖啡馆、酒吧各8间,餐饮店3间，字画店１１间,T 恤及服装店8间,百货店３间,语言学校2所,工艺品店８2间，诊所1间,旅行社1个，音像、照像馆6间,其它(药店、储蓄所等）13间。以下是正阳路与西街的街道特性与商业结构比较。
正阳路与西街的街道特性与商业结构比较 表2-２-1
位置 市中心 县城中心 人流量,游客构成有差异
长度 66６m 33６m 规模、容量差异
6 / 14
宽度 25m 8m 尺度与街道比例差异
线形 直线 曲线 空间趣味不同
性质 半交通性、混合商业 步行街、旅游服务 街道定性不同
特点 通过式 让人留下来 停留的时间越长，说明越有吸引力，自然营业额越大
风格 国际式 传统 独特性
商业店铺 数量 124间， １48间， 丰富性和饱和度不同 大小 平均70m２ 平均50ｍ2 从运营成本来看,成本高的地方,平均店铺面积宜小 商业结构 饮食占2５．6% 占12．８%
工艺品、字画、古玩店占１1．5% ％ 商业结构必须明晰,以旅游为主题的特征需具体
反映到店铺项目安排上和容量上
旅游服务占４．５% ％
% 占１７%
２．3 商业结构调整
根据已确定的正阳路以旅游服务为特色的商业街主题,参照西街的商业店铺类型比例,对正阳路店铺经营内容调整如下表(表２-3-1)。通过调整达到:
（１）改建后与改建前相比,为旅游服务的店铺数量比例由41．6％上升到会8５．４％,与西街相当;
(2)改建后店铺增加158个,面积增加1031７平方米(其中7５０2平方米为新建，2８１5平方米为现状其它用途的建筑改变为店铺的面积)，,；
7 / 14
(3）原店铺需改变经营性质的有32家,占总数的33%,其它仅做适当调整;
(4)需改建的（40家）、新建、扩建（7２家）共1１２家，占全部店铺的６5%。
店铺按街道主题调整经营性质 表２－3-1
正阳路店铺状况 拟改商业街后的店铺设置
序号 类 别个数 面积 个数比例 面积比例 序号类 别 个数面积 个数比例面积比例 １ 百货商店 5 2３05 %2４．5％ １ 百货商店8 1５0０ % %
2 专业商店4１ 2６45 ％28．1%2 专业商店３５ 28０0 %%
3 杂货店８ 32５ ８．3% 3．5％ ３ 杂货店83８６ % ％
4 美容美发5 １99 5．２% ％ ４ 美容美发１０ 40０ 3．5％ ％
5 服装店1