文档介绍：凤凰城营销筹划方案|碧桂园凤凰城最新居价
凤凰城项目营销筹划书一、项目简介：
凤凰城项目在郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。
分层随机抽样（不同样年龄层）和分块随机抽样调查范畴：郑汴路东建材市场、灯饰市场、管材市场、名优建材市场、商品大世界调查时间：郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里汇集了数以万计的大小商贩，她们收入不菲，她们绝大部分是外地人，她们是郑州房地产消费的主力军。理解这一人群的收入水平、消费****惯将对房地产的投资有一定的指引意义。
动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关怀，或拒不作答，阐明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。
对建材市场调查发现：
1、大部分职工租房住，潜在顾客存在；
市场潜量比较大，但需要推广的成本较高2、大部分职工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力局限性3、小户型需求弹性很大，对价格很敏感4、市场上有很大不稳定因素，8-9月份建材市场要拆迁到莆田，固有的建材市场要做升级换代5、外地人居多，她们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更爱慕一步到位6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和职工宿舍7、周边都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月8、作为初次购买者，最重要的还是价格9、她们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，她们谋求以便、安逸、清净10、相称一部分是河南总代理，不必过多的现场销售11、同类产品多，竞争剧烈，压缩销售成本是公司发展最重要的问题，故一般职工无福利分房的也许12、一般职工不会由于工作而就近选择居住地，她们往往由于居住而更换工作，一般职工流动性比较大13、对60—80平米的两室较感爱好，这部分需求将转化为有力的市场动力14、凤凰城出名度不高，口碑不好15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值布满信心郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了顾客的意念，就意味着成功！2）郑汴路板块高档楼盘云集，已经同将来大道板块同样，成为身份、财富的象征。凤凰城二期应借此概念，实现品牌形象的转变。
3）正在形成的“大卖场”商务区能直接带动凤凰城二期的投资价值，甚至有也许使凤凰城二期成为“大卖场”的从属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，浮现爆抢局面。
4）凤凰城项目二期有巨大的升值空间和既得便利A、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，并且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必需在二期项目得到扭转。
B、郑东新区的辐射效应。
郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块在老城区和新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而凤凰城项目恰恰在这一板块的中心。
二）劣势1）、凤凰城可售资源由三种不同样的物业形态构成，这三种物业形态的目的群是完全不同样的置业目的。特别是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。
目前，一般142平米的面积即能做出比较舒服的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价因素，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周边金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。特别是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期（一般小户型带不动100平米以上的大户型），不能全力以赴主打既有房源（总房源有限，导致营销资源总量较少），也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一种巨大的挑战。
2）凤凰城二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要通过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。凤凰城一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。
3）凤凰城二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。
4）和二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成凤凰城二期销售心理价位抗性。
5）非现