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商品房买卖法律意见书
商品房买卖法律意见书
鉴于：的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
房地局的《商品房预售许可证》、《商品房现售备案回执》系可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
●疑问
X X X 提供的《中华人民共和国国有土地使用证》中载明“座落：朝阳区干杨树81号
中展住宅楼（部分）”。X X X 提供的《租赁合同》中相应房产的座落为朝阳区北苑路168号，是否为同一地址，（部分）是否指规划用地中的部分土地使用权。
X X X 提供的《中华人民共和国国有土地使用证》中载明“地类（用途）：住宅、配套、综合、地下车库，相应土地使用权终止日期分别为住宅
配套综合地下车库，使用权面积为平方米。”X X X 提供的《租赁合同》中相应房产约定用途为商业用房，X X X 提供的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中工程类别为普通商品住宅，委托方拟购买房产属于上述地类用途中的那一部分，土地使用权终止期限等需具体核实。
X X X 提供的《中华人民共和国国有土地使用证》中“记事”处载明此块土地使用权为北京东安房地产开发有限公司与另一方共同使用。依据“房随地走”的政策，土地使用权的归属关系到房屋所有权的归属，应慎重核实、处理。
X X X 提供的《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》备注2中注明“本备案是单位工程（子单位工程或合同标段）竣工验收备案，建设项目总体竣工后，建设单位应当按照有关法律、法规、规章办理其他验收。”可以理解为规划工程项目并未整体验收竣工，委托方拟购房产是否属于此验收备案表范围，需核实。
另：北京XX开发有限公司对外售房中宣传楼盘名称为“北京XX（中安XX大厦）”（1-3层均价19000元/平方米，4-8层起价8000元/平方米）；物业类别为“写字楼”（公共部分精装修）。宣传与提供的验收备案表及土地使用证相应记载不一致，是否属于目前市场上流行的“商住两用楼”从政策上说，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。而目前商住两用楼开发商的普遍的作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金，贷款政策、用水用电甚至后期销售上都占很大的便宜。(注：住宅的土地出让金600元，写字楼为1400元；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年)。《土地管理法》规定任何人都不能擅自改变土地使用用途。 因此，买房人在购房时一定要看清《预售许可证》
“用途”一栏上注明的是什么如果是“住宅”，这种房子就不允许“商用”，如果是“公寓”，那您就要看看《土地使用证》“用途”一栏上注明的是什么如果是“住宅”，这种房子同样不允许商用。
3、审查所要购买的房屋是否已被抵押
开发商为筹集建设资金，一般会将已经取得的土地使用权抵押给银行以获得贷款，这种抵押是国家政策允许和鼓励的。但是如果在商品房开始预售、销售时开发商没有办理解押，就会使购房者承担很大的风险。这种情况下，如果开发商预售、销售商品房所收上来的钱没有用于及时偿还银行的贷款，而用于其他风险投资，致使其无 法偿还银行的到期债权，那么银行的抵押权属于担保物权，购房者的预期房产权利属于债权，根据相关法律，担保物权优于债权受偿，银行的权利优先于购房者的权利。所以在购房前一定要弄清所购房屋和其依附的土地使用权的抵押情况。根据我国《担保法》第四十五条规定，抵押“登记部门登记的资料，应当允许查阅、抄录或者复印。”买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。如委托方采取按揭买房，前期支付部分（如房款总价的20%） 首付，剩余通过银行贷款，银行会要求用所买房屋进行贷款抵押，委托方应在支付首付款前核实拟购买房产是否以被开发商抵押，避免产生纠纷，造成损失。
4、拟买房产租赁的处理
委托方拟购买房产已被北京东安房地产开发有限公司（以下简称出租方）租赁与北京苏宁电器有限公司（以下简称承租方），租赁期限为10年，自2006年1月1日至2015年12月31日；租赁用于开设商场，并约定承租方在确保出租方合同利益的前提下可以转租；合同期出租方可以将租赁物业部分或全部出售给第三方，第三方应继续履行本合同下的出租方义务，同时合同保留了承租方法定的优先购买权以及约定的优先续租权；合同约定了租赁费每年人民币590万元（其中一层187万元；二