文档介绍：房地产企业土地增值税避税行为研究
王雯茜 (华东政法大学,上海 200042)
摘 要:随着房价愈演愈烈的上涨趋势,国家相继出台一系列的政策来遏制房价的过快上涨。税收作为施行宏观调控的一项重要手段,在此发挥着重要的作用。 增值额的确定
土地增值税中的增值额即纳税人转让房地产取得的收入减除扣除项目金额后的余额。根据《土地增值税暂行条例》的规定,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。法定扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
2 房地产企业土地增值税避税
房地产企业土地增值税避税动因
企业利润最大化
在市场经济中,企业经营的目的就是为了盈利。国家的税赋肯定会减少企业的利润。趋利避害是每个经营者的当然心态,与对其他税种的避税相同,房地产企业通过税收筹划对土地增值税的避税亦都是为了使企业获得更多的利润。
税收法律与征管的缺位
首先,正是因为立法的不周延性使得房地产企业有了避税的空间。例如,《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定,土地增值税必须进行清算。但清算的有关规定中,既规定有税务机关应清算的条件,又有必须由纳税人提出申请并提供鉴证报告的要求,税务机关到底如何操作,很难把握。 另外,税收征管部门执法不严,在宽执法的环境中就算有详尽的立法也无法避免企业对纳税的规避。例如税法规定对土地增值税实行先预征一定比例,等项目结算时进行清算,但现在税务机关对很多房地产开发企业都没有进行预征。
房地产企业土地增值税的避税方式
合作建房方式
《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第二条规定,对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。因此,很多的房地产开发企业就采用合作开发的形式来避税。如房地产企业A从B公司购得一块土地的使用权准备建造住宅楼,同时他们签订了一份合作建房协议,这样,在形式上就符合了《通知》中合作建房的模式,达到了避税的目的。
投资、联营的方式
2006年之前,很多房地产企业采此方式规避土地增值税。因为当时根据《财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第一条的规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。不过,自从《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)出台后,采用此种方式进行避税的企业已无法达到预期的目的,因该通知第五条规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定