文档介绍：朝阳国际公寓推广方案
一、 工程概况
1、规划情况
l 建筑用地面积65,396M2
l 总建筑面积337,217M2，其中地上建筑面积270,257M2
l 住宅建筑面积2阳路青年路外销公寓28二期2002年10月入住7800〔精〕
蓝堡公寓光华路现代城对面内销公寓202222年4月9500〔精〕
住邦2000慈云寺桥东南角内销商住50一期2022年6月10700
远洋天地慈云寺桥东南侧内销住宅60板楼已入住，二期2022年6月，2022年全部入住。塔楼5800
板楼现房7250
东润枫景亮马桥与东四环交汇外东南角内销住宅35第一期已为现房6200
珠江罗马花园朝阳区青年路内销住宅412022年底7000〔精〕
金港国际花园大望路现代城南1800米内销住宅282022年3月6618
张宝全
啤酒厂工程国贸桥东南，通惠河南岸内销60年底开盘6500-6800
〔开盘价〕
表2-1 竞争个案概况分析
工程名称建筑类型市场定位〔或主打广告语〕
棕榈泉塔楼、板楼亚洲城市公园文化名宅
珠江帝景板楼CBD都会核心唯一可持续开展的大型新型城池
朝阳园Ⅱ塔楼CBD生活平台，国际化精英社区
，CBD宝石地段尊贵宅邸
住邦2000板楼CBD卫城首席商务中心
橙色时光板楼
远洋天地板楼、塔楼年轻的天地，我们的生活
珠江罗马花园板楼、塔楼意大利风格，国际化社区，CBD 内异国建筑徽标
表2-2 主要竞争个案市场定位分析
2、 重点竞争个案分析
根据本案的地段、价格、规模、客户定位、入住时间来看，确定本案的主要竞争对手是：远洋天地、珠江罗马、金港国际。
1〕 远洋天地
Ø 位置
位于慈云寺桥东南角，与本案隔桥相望，是距离最近，最有可比性的工程。
Ø 规模和规划特色
，住宅局部总建筑面积约60万平方米，共约3200户。由美国HOK公司负责建筑设计、澳大利亚HASSELL负责景观设计。
Ø 开发商
开发商中远集团，在北京开发有多个楼盘，其集团整合推广的气魄，给远洋天地带来较高市场知名度。
Ø 开发分期
整个工程分五期开发，一期10栋板楼、1栋塔楼， 1000余套，现已入住600多户。二期7栋30层塔楼，共约1500户，预计2022年6月全部入住。社区西南角的三期尚在规划之中，四期已转让给住邦2000，第五期是社区西部外围临四环路的公建和写字楼。
Ø 推广分期
远洋天地于2001年出开盘，一期推广时推出了1栋塔楼和7栋板楼，共700余套，现已全部售罄〔开发商保存了一期工程的3栋板楼到现房阶段出售〕，板楼均价约6600元/平方米。二期分批推出了5栋塔楼和2栋现房板楼，共约1300套，现2栋板楼和1栋塔楼已根本售罄，另外4栋塔楼的销售率在50%左右。预计在2个月后再推出1栋现房板楼和2栋塔楼，约550套。3期预计还有700套。
Ø 销售进度
截止到目前为止推出的2000套总销售率在75%左右。
Ø 装修标准
为适应不同客户的需要，远洋天地有精装修和毛坯房两种规格可供选择，装修房比毛坯房贵450元/平方米。精装修房和毛坯房分别集中在不同楼座，如不选择开发商提供的楼座，但又要选择开发商提供的装修标准，须另加配合费，费用按装修总费用的8%收取。
Ø 价格
推广初期，开发商执行低价策略，每平方米净利润在200元左右，板楼精装修均价6600元/平方米，塔楼最低价不到5000元，在市场上一炮打响。取得市场认同后，开发商逐步调高售价，8月24日远洋天地又一次调价后，现房板楼均价已高达7250元/平方米〔毛坯〕，塔楼均价根本保持在5800—5900元/平方米。
Ø 户型
主力户型为二居、三居，面积在115—140平方米之间，其中136左右的三居占40%。
Ø 市场定位与推广包装
远洋天地以25—30岁的年轻白领为主要诉求对象，其广告形象采用了一群极普通的、甚至丑陋的年轻人，十分引人注目。目前一期已经入住，赢得良好口碑，配套的远洋艺术馆为工程提供了极好的社区文化气氛。
整个工程的包装与客户定位十分吻合，从售楼处、样板间、楼书和DM等印刷品，都表现了现代、