文档介绍：旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目 类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、 房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤 其是拆迁补偿和安置房建设；
2、 旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府 力量深度介入，政府作用至关重要，政旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目 类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、 房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤 其是拆迁补偿和安置房建设；
2、 旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府 力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文和 相关文件指导整个项目实施；
3、 旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别是 改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税格 局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模 式。
三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。
-、改造主体
改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主 体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常 置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造 主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复 文件中明确，实务中多为三类：
1、 以城改办为改造主体
2、 以城中村改造公司（通常为设立的村集体企业） 为改造主体
3、以房地产公司为改造主体
二、投资主体
投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是 指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分 资金。实务中，如果房地产企业参与城改项目， 投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样 会在城改方案批复文件中明确。
三、开发主体
开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁 取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发， 谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批 文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单 设主体。
四、三大主体的结构模式
1、 三大主体合一
房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承 担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况 下安置房也在房地产公司名下，所