文档介绍：浅谈房地产企业成本管理存在的问题及对策
浅谈房地产企业成本管理存在的问题及对策
摘要:目前国内房地产业日趋有序,国家对房地产业的调整形成常规化,房地产企业如不加强自身素质,尤其对成本控制不重视,利润会不断减少,市场竞争力一定会不断下降,因此房地产企业需要加大成本控制的力度,本文就此阐述房地产企业成本管理存在的问题及对策。
关键词:房地产;成本管理;问题;对策
中图分类号:: A 文章编号:
1、房地产企业成本管理存在的问题
随着中国房地产市场逐步迈向成熟,地产界的竞争也越来越规范化。房地产商要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。但是在成本管理中,还是存在着以诸多的问题,主要表现在以下几个方面:(1)缺乏规范的成本管理制度和体系;(2)设计变更、现场签证难以有效控制,一方面难以及时掌握最新的变更情况,另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生;(3)超合同付款时有发生;(4)无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本;(5)难以精确制定资金计划;(6)缺乏对成本历史数据的积累和分析;(7)难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况。
2、房地产企业成本控制的措施
(1)全面预算,全员参与
编制预算必须自上而下、自下而上、上下结合。具体说来,预算编制必须由企业的管理层制定出总目标,然后将目标逐一分解到各部门,各部门的人员则在分解后的预算目标的引导下,编制各种预算草案,再将草案报上级审核。在这个审核的过程中,就涉及到预算的反馈、修改,上下级之间的相互交流和沟通,直至形成最终预算,经最高决策者审批后,成为正式预算,下达各部门执行。这样制定出来的预算才会尽可能合理,并且具有一定的强制执行力。
(2)全周期预算,年月分解
由于房地产项目的开发周期长,而预算是以项目为单位编制,因此,全面预算必须是涵盖整个项目周期的预算。首先编制项目整个开发期的预算,再将预算按照对开发进度和付款结算方式的要求,在开发周期进行年度、月度的分解,将预算责任落实到各个部门。
(3)实际执行严格按照预算进行控制
编制预算的直接目的是为了在实际执行时有可以参考的控制标准。在编制了合理的预算标准之后,实际执行时就得严格按照预算来进行控制,否则预算的实施效果就必然大打折扣。在实际执行时,必须注意两点:①合同管控。在签订合同时,先要与工程预算的该类费用预算额度相对比,在预算范围内的,可以签订,超过预算范围内的,必须向上级领导汇报,由领导决定不签或者增加相应的预算;②付款审批。在审批付款合同时,要参考已经编制好的项目开发现金流量预算计划,严格按照工程进度来支付,避免资金流的中断。
(4)建立预算分析和考核机制
事后的预算分析,也很重要,将预算数与实际发生数进行对比分析,可以为以后的预算编制提供合理的依据。将年度预算的执行结果进行分析,与相应责任人的绩效考核相挂钩,有奖有惩,可以激起责任人对预算的重视,改善预算的执行效果。
事中全过程成本管理、按成本性态控制
(1)购置土地的成本管理
购置土地,是项目开发的基础。购置土地只会发生在项目开发的前期,时间跨期短,属于一次性成本,但是购置土地所花费的成本直接构成项目