文档介绍：房地产营销策划方案——七彩云南第壹城营销策划方案 2014 本报告为策略而来 1、保证可操作性,为 2014 年七彩云南第壹城营销工作提供整体解决思路; 2、对项目阶段工作透彻理解,在指定的阶段可直接开展工作,确保无缝衔接; 本报告的创作基于两大前提: 项目是具有顶级景观资源和地块价值的项目! 区域是极具发展前景的区域! 就本项目而言, 2014 年必须完成项目形象的落地,复地品牌的重塑,保证推货的成功运作,为后期操作预留空间! Q1 :如何塑造项目形象,建立市场声音,为项目后续运营打下基础? Q2 :如何在竞争背景下较短时间内蓄积大量客户,保证开盘去化,并持续热销,完成集团目标? 基于对项目的认识,本次报告核心解决两大问题: 报告体系报告体系 Analyze System >> 市场背景审视及营销目标>> 目标下的价值审视>> 基于竞争的客户洞察>> 营销策略思考>> 项目分阶段营销策略计划市场背景审视宏观政策·土地市场·呈贡住宅市场市场背景审视 2014 年预计政策总体偏紧,政府对楼市依然持高度关注状态,开发商推售持谨慎资金链看紧,客户出手将越发小心冷静。 1、年初新国五条政策出台, 重申限购限贷等调控政策,要求地方公布房价控制目标,但地方政府的国五条细则在落地时普遍较为温和 2、成都市政府在年内多次调整公积金贷款政策,公积金贷款购房难度有所加大 3、银行在年内多次出现银根紧缩和利率上浮的情况,经济板块下行和房产板块上行出现相应碰撞 4、国务院提出城市基建 6大任务,并在当时被认为长效调控机制有望于 10 月亮相,后虽无音讯,但提高了后期政策趋紧的预期 5、十八届三中全会召开,房产 9大问题备受关注,与房地产税相关的 383 方案被提出,调控趋紧的氛围有所保持宏观政策土地市场呈贡住宅市场市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场住宅用地: 2013 年1至 12 月土地市场共计出让住宅用地 42 宗,共计 亩,平均单亩地价为 1249 万元/亩,平均楼面地价为 3257 元/平米, 两者均创呈贡市场年度土地市场价格新高。商业用地: 2013 年1至 12 月土地市场共计出让商业用地 26 宗,共计 亩,平均单亩地价为 302 万元/亩,平均楼面地价为 1945 元/平米,商业用地价格涨幅整体略显疲软。土地市场启示: 一、商业和住宅土地在 2013 年下半年出现频繁成交,呈贡高价土地成交集中,预计未来 2-3 年竞争格局将进一步加剧二、本案以价格适中的商业用地(兼容住宅)立项,入市首批产品将是住宅,而本案的住宅潜在竞品所获取的均为高价住宅用地,本案在产品成本控制上将占据一定优势市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场序号项目名称 2012 年成交均价(元/㎡) 2013 年(截止 11 月 30 日) 成交均价(元/㎡) 2013 年月均成交套数 1实力新城 7653 8236 41 2大咖公寓 9527 10389 64 3涌鑫中心 5658 6132 45 4新南亚国际 9959 11457 32 5惠兰园 6956 7427 26 6雨花毓秀 7165 7628 27 7书香大地 6050 6928 26 8实力壹方城 6660 6762 17 数据来源:锐理数据库(备案数据) 对比 2012 年和 2013 年截止 11 月( 12 月未结束,月度统计数据尚未出炉)的已成交情况,成都市高端代表项目以清水价横向对比可见, 新南亚国际清水价实现最高,系项目标杆。且从各项目价格变化趋势分析,近两年呈贡市场价格无并明显涨幅。从月均成交量分析,呈贡新区住宅月均成交约 35 套, 除以价换量的项目以外, 月均成交走势以涌鑫最好。市场背景审视宏观政策土地市场呈贡住宅市场项目名称物业类型占地(亩) 总建面(万㎡) 容积率车位比梯户比会所产品面积区间( ㎡) 装修标准产品附加值书香大地住宅 60 1:2 3梯2户、 4梯4户 3000 ㎡ 180-280 ㎡精装、清水智能家居实力新城住宅 160 50 1: 3梯2户、 2梯2户、 3梯 4户 5000 ㎡ 100-280 ㎡清水河景资源、赠送空间新南亚国际综合体 149 55 1: 3梯4户、 3梯2户、 3梯5户 3000 ㎡ 90-258 ㎡清水综合体配套涌鑫中心综合体 280 110 1:2 2梯2户、 1梯1户 5000 ㎡ 180-360 ㎡精装赠送面积、综合体配套大咖公寓住宅、写字楼 225 43 1: 2梯2户、2梯3户、2梯 4户无 90-255 ㎡清水赠送面积本案综合体 180 70 暂无 3梯4户、 3梯3户, 3梯 2户暂无,不在住宅组团里面 1