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房地产市场调查创新
作者:杨宝民发表时间:2002-10-7
房地产市场调查创新与梧桐山花园市场调查建议
杨宝民
深圳市赫美广告策划公司
杨宝民房地产市场调查与策划工作室
2002年7月22日
目录
一、房地产市场调查的意义
二、房地产市场调查的内容
三、房地产市场调查的方法
四、房地产市场定位
1. 市场定位理论
2. 梧桐山养生花园市场定位初步建议
五、总结
一、房地产市场调查的意义
房地产市场营销的起点和基础是市场调查。房地产市场的出发点是客户的需求、寻找客户的需求,并了解其需求特征,使市场调查的首要目的。房地产市场调查意义重大,具体归纳如下:
,避免提供无效地产项目,降低日益严峻的空置率。
,房地产市场调查能够帮助开发商判断细分市场情况,正确判断开发难度和目标市场。
,对其地段、价格、楼型、房型、绿化配套设施、物业管理等内容进行调查归纳与研究,也可以房地产企业的营销决策具有针对性与超前性。
、景观设计的依据。
。
二、房地产市场调查的内容
根据不同房地产企业的要求以及项目的具体要求,制定出调查计划,以深圳市梧桐山养生花园为例,该项目位于梧桐山山谷,面对深圳长岭村,计划开发26万平方米住宅,市场调查包括以下内容:
。具体包括深圳市经济发展状况、深圳市人口分布状况,梧桐山周边环境调查、国家及深圳市环保与植物和鸟类生态保护政策、梧桐山水资源等自然条件调查,例如日照,空气洁净度。
2002年深圳地产可以说是豪宅年,根据中原地产与星彦地产的统计上半年深圳楼市的供应量几乎接近400万平方米,其中150平方米以上大户型的推出量全年将超过200万平方米,同质化开发非常严重,例如中心区豪宅基本以地段优势为主,尽管卖点不同但是价位与楼盘功能创新差异不大。由于能够承担100万元潜在置业者只占购楼群体1%,每年豪宅实际成交量也就是70万平方米,因此深圳房地产结构失衡,豪宅供应量远远大于需求。
(1) 产品重点调查同类产品市场需求,银湖别墅市场状况调查,香港新世界地产在梧桐山开发的市场调查。同类项目北京东方太阳城调查与借鉴,王志纲工作室养生项目调查。
(2) 渠道调查。房地产发展商直销;房地产中介代理;房地产交易市场联合销售。
(3) 价格调查。调查类似房地产项目的价格定位。
(4) 促销组合调查。主要广告营销与客户营销手法。
。老板阶层与老年退休客户的人数,地域分布,年龄结构,兴趣爱好价值观念;客户对房地产的购买动机,购买行为,影响其购买决策的主要因素。
三、房地产市场调查的方法
作为房地产专业市场调查与策划机构,杨宝民工作室提出了系统的调查方法:
,分类统计信息实证调查,获取第一手资料。
,对重点同类项目进行为其一周的调