文档介绍：现金规划小测试：
选择题 1、下列关于流动性比率的说法正确的是（ ）。 （A）流动性比率＝流动性资产/每月支出 （B）流动性比率＝净资产/总资产 （C）流动性比率＝结余/税后收入 （D）流动性比率＝投资资产/净资产 2、通常情况下，流动+ 贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用
租房年成本=房屋押金×存款利率 + 年租金
年成本法应结合：
未来房租的调整。
房价趋势。
利率高低。
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􀂄
小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元， 以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万
元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。
问：该房屋应该租还是购？
购房或租房的选择——年成本法案例
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购房或租房的选择——年成本法案例
分析：
租房年成本：5,500（元）×12＋5,500（元）×1×3%＝ 66,165（元）
购房年成本：60（万元）×3%＋60（万元）×6%+ 5000（元）+120 （万元）×2%=83000元
计算表明，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元 %。
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购房或租房的选择——净现值法
其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。
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若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）
购房或租房的选择——净现值法案例
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租房NPV的计算
租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:
CF0=押金+第一年租金=-5,500 -5,500 × 12=-71,500
CF1=第二年租金=(-5,500-500) × 12=-72,000
CF2=第三年租金=[-5,500+2 × (-500)] × 12=-78,000
CF3=第四年租金=[(-5,500+3 × (-500)] × 12=-84,000
CF4 =第五年租金=[(-5,500+4 ×(-500)] × 12=-90,000
CF5=取回押金=5,500
NPV=-367,017
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购房NPV的计算
CF0=首付款=-600，000
每年房贷本例摊还=PMT(6%,20,600,000)=-52,
五年后房贷余额PV(6%,15，-52，)=508，055
CF1=年房贷本利摊还+第一年维护=-52，311-5000=-57，311
CF2=年房贷本利摊还+第二年维护=-52，311-10，000=-,62，311
CF3=年房贷本利摊还+第三年维护=-52，311-15，000=-,67，311
CF4=年房贷本利摊还+第四年维护=-52，311-20，000=-,72，311
CF4=年房贷本利摊还+第四年维护+第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额= =-52，311-25，000+1,250，000-508,055=664,634
NPV=-266,902
-266,902>-367017，购房净现值比租房高，购房划算。
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（四）购房的财务决策
1、购房财务规划的基本方法
（1）估算负担得起的房屋总价。
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
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购房规划——估算负担得起的房价案例
李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？
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李先生可负担的购房首付款
=30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=
李先生可负担的购房贷款