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旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、房地产企业深度参: .
旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。其特殊性主要表现三个方面：
1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤其是拆迁补偿和安置房建设；2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文和相关文件指导整个项目实施；3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模式。
三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。
-、改造主体改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造主体名义实施。
在旧城改造项目中改造主体通常在城改方案批复文件中明确，实务中多为三类：
1、以城改办为改造主体2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企业）为改造主体
3、以房地产公司为改造主体二、投资主体
投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分资金。实务中，如果房地产企业参与城改项目，投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样会在城改方案批复文件中明确。
三、开发主体
开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单设主体。
四、三大主体的结构模式
1、三大主体合一
房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承担投资义务，同时摘牌取得开发用