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目 录
工程(gōngchéng)理解(lǐjiě)与分析
第一节 工程(gōngché的区域环境档次(dànɡ cì)得到极大提高。
市政规划促进区域开展
共和新路高架和地铁一号线延伸工程的建设使这一区域有着广阔的开展前景。闸北公园周围中高档住宅楼的开发为这一区域品位提高打下了根底。
结论：结合地区开展前景，该区域将开展成为市区居住和特色商业开展的优势地段。
市场条件
环境改善，品位提高
市政规划中共和新路、，和田生态聚居区也初露头角。嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建设等使这里将成为环境优美的繁荣街区
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房地产开展迅速，市中心土地难求
近两年上海房地产开展(kāizhǎn)迅速，市场价格劲升，大量的房源被消化，市中心地块逐渐稀少。随着(suí zhe)土地市场的标准(biāozhǔn)化，市中心新工程(gōngchéng)运作难度(nádù)加大。
特色商业开展，促进商业繁荣
灯具市场在本市具有较高知名度，带动区域效劳业的开展，也侧面促进了这一区域的繁荣。甚至也提供了一定的低端商务市场。
结论：视市场状况而言，本区域房产开展有一定时机。
其他结论
工程可塑性弱，但仍具一定改造潜力。
该区域有一定低端商务市场需求，但显然不是主流。这将对本工程改造有较大限制。
第二章 产品定位初步设想
第一节 产品性质
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我们建议：结合区域居住功能主流，和本工程办公性质，将本产品定位为小户型办公产权式商务公寓。
第二节 产品(chǎnpǐn)目标市场
为区域内低端市场有一定商务需求、无须(wúxū)大规模、高档次办公场所的经商人士们提供商务行政功能房屋；
为区域内职场青年提供(tígōng)配备齐全的生活空间
为投资客提供(tígōng)可供投资的不动产产品
第三节 产品型态初步(chūbù)设想
外观宏伟、精致的、具有高档气氛的独立大楼；
有商场、超市、银行、交易市场等进驻的区域生活中心；
档次较高的公共空间；
优雅的生活环境和气氛；
全装修、风格现代的居住单元；
可办公、居住、SOHO的精致个人空间；
齐全、完善、高尚的效劳配套〔可考虑酒店式〕；
第四节 产品改造内容
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外立面的清洗和装饰；
地下车库的改造。根据设计院咨询结果，另外造地下车库引道会有渗水的问题，但从楼面开始那么完全可行。地下室如果除人防、设备外，能改造为车库，将大大提高利用率。虽然一楼商场损失不少，但如果可行，仍然利大于弊。
如果地下车库(chē kù)可行，节省的地面车位用来建设园林绿化，提高楼盘档次；
标准层进行小户型分隔，统一装修。原卫生间等公用(gōngyòng)部位并入房间内；
重新进行配套扩容，管道(guǎndào)重新铺设；
引进知名物业管理，甚至酒店(jiǔ diàn)管理。
第五节 有关产品(chǎnpǐn)改造和分割方案〔见附图〕
第三章 市场研究
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第一节 市调报告
市调区域地理概况
本工程位于上海市闸北区柳营路上。为了更详细地了解工程周边区域内的交通、环境、公建配套、人口分布及市场状况，本次市场调查范围为中山北路以北，延长路以南，共和新路以东，宝兴路以西。按照市场调查的“有效，相关〞之重要原那么，对本区域进行环境踏街，利用所采集的环境信息，分析本工程总体环境方面的优势与劣势，以便本工程在今后的推广过程中扬长避短。
区域(qūyù)道路状况
本工程(gōngchéng)位于(wèiyú)闸北区柳营路上，以本工程(gōngchéng)为中心(zhōngxīn)，东西向交通主干道主要有2车道的延长路，洛川路，柳营路。以及6车道的中山北路路。南北向交通主干道