文档介绍：第八章 房地产税法
一、房地产税制的主要规定
我国现行房地产税制中直接以房地产为征税对象的税种主要有以下几种：
房产税（对内）
城市房地产税（涉外,已合并） 支机构自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
⑾对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。
（二）土地增值税的基本规定
1、征税范围
（1）转让国有土地使用权 ；
（2）地上的建筑物及其附着物 连同国有土地使用权一并转让。
判定是否征收土地增值税的标准，一是有偿转让；二是国有土地。
具体注意事项：
（1）征收土地增值税包括：出售、交换（个人之间交换自有居住用房地产除外）、抵债的；
（2）不征税的有：
以继承、赠予方式转让房地产的；
房地产的出租；
房地产的抵押；
以房地产进行投资、联营；
合作建房；
企业兼并转让房地产；
房地产的代建房行为；
房地产的重新评估；
因国家收回国有土地使用权、征用地上的建筑物及其附着物而使房地产权属发生转让的。
2、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
3、税率
土地增值税实行4级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4、土地增值税的计算
（1）计算公式
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
或=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
（2）增值额即应税收入减除扣除项目
应税收入包括纳税人转让房地产的全部价款及有关的经济利益。
扣除项目有：
①取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和登记、过户手续费。
②房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
③房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
房地产开发费用不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用扣除，而按《土地增值税暂行条例实施细则》中规定的标准扣除。具体有两种办法：
一是纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的开发费用＝利息十［取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本］×5%（或以内）
二是纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明，其允许扣除的开发费用＝［取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本］×10%（或以内）
④旧房及建筑物的评估价格。
评估价格＝重置成本×成新度折扣率
⑤与转让房地产有关的税金。
营业税、城建税（教育费附加）、印花税（限于非房地产开发公司，房地产开发企业的印花税列入管理费用）。
⑥其他。加计［取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本］×20%的扣除（限于房地产开发公司）。
5、税收优惠
注意以下三项优惠：
一是纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
二是因国家建设需要依法征用、收回的房地产的，免征土地增值税；
三是个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税。但居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。
（三）城镇土地使用税 的基本规定
1、征税范围
城镇土地使用税的征收范围，包括在城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有和集体所有的土地。确认标准：
（1）城市，国务院批准设立的市，包括郊区；
（2）县城，指县人民政府所在地的城镇的土地；
（3）建制镇，指镇人民政府所在地的