文档介绍：纯,撼天地中星旗忠别墅营销策划报告
理解
01政策解读/02 竞争市场/ 03项目认知/ 04客群研判
政策解读
01
政策市场:持续时间长、出台频次强、调控力度大。
瞬间腰斩:总量、分项无一幸免
商品住宅周供求走势一览
调控第一时间
08年月降三成
05年月降五成
周降五成
单位:万㎡
商品住宅周供求走势一览
单位:万㎡
面粉降价:未来预期回调
新江湾C4地块(2010年5月7日)
新江湾C6地块
(2009年12月23日)
松江区广富林2-4号地块(2010年2月26日)
广富林2-6号地块
(2010年5月7日)
成交价

楼板价
10000元
32484元
16378 元
13724 元
溢价率
0
117%
191%
%
拿地房企
上海城投
中建
招商地产
北方城投
地方细则:弱化与强化并存
以北京为代表的一线“限外限购”强化派
“暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“自本通知发布之日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。
以浙江为代表的二线“保有征税”强化派
对国家有关部门后续出台的合理引导个人住房消费、调节个人房产收益等有关税收政策和第二套住房认定标准,各地要认真贯彻执行”。
上海细则:保有征税呼之欲出
中央政策
【购置环节】
首套改善性首付门槛提升
二套购置成本增加
三套可限制
【落实环节】
地方问责制
【流通环节】
个人住房转让营业税免征期限由2年恢复至5年
……
+
上海细则
【保有环节】
按照客观总价每年征收一定比例税收
……
=
购置、保有、流通
各环节全面严控
新政下业内大佬反应——地产三剑客看跌后市
华远大佬:任志强
主张随行就市,呼吁大家尽快降价,以免政府再出政策
SOHO大佬:潘石屹
房价最多降两成
万科大佬:王石
不会大起大落
(实际上旗下楼盘纷纷调低价格)
个案表现:伺机而动
1、当年新开项目且无前期成交参照
以性价比爆量获取逆市热销
2、续销项目且后续供应量不小
以时间换空间等待政策落地消化后重新审时度势
3、尾盘项目
等待政策明朗&参照年度目标,找寻出货机会点