文档介绍：汝州项目
产品定位及营销推广方案
国房蓝海(厦门)
2007年10月
提纲:
前言:
第一部分:整体策划思路简述
一、定位基准原则
二、定位逻辑结构
第二部分:项目深度分析
一、汝州概况及宏观经济分析
二、项目概况及地块深度分析
三、在售住宅项目及调查分析
四、商业市场现状及业态分析
第三部分、项目整体定位思路
一、项目整体定位建议
二、住宅产品规划建议
三、商业业态规划建议
第四部分、项目整体营销策略
一、项目总体推广建议
二、项目整体销售建议
三、项目媒介推广建议
总结:
从本质上看,每一块地的开发可以有多种发展的可能性,但无疑,它必然有其最适合的定位,我们要做的就是找出那个最适合的!
--国房·蓝海
第一部分:整体策划思路简述
一、定位基准原则
由于市场的不断细分,决定了任何产品都有多样性和多元化发展的可能;但随着市场竞争的加剧,任何项目必须要有一个适合的定位,才可能与其他项目相区隔,才能在彰显自身价值的同时被市场所接受。在对该项目的分析和定位中,将遵循以下8大基准原则:
◇把握区域特征:定位的基础是建立在市场调查分析的结论之上;
◇强调市场引导:在市场调查的基础上塑造对项目所处地段的号召力;
◇强调扬长避短:针对本案的优劣势提出适用的解决方案;
◇提倡可盈利性:以项目盈利在最短时间内得以体现为出发点;
◇带动品牌衍生:通过产品的实现提升开发商及项目本身的品牌效应;
◇体现可操作性:定位产品须通过可操作的手法最终展现给客户;
◇坚持以客为本:在保障开发商利益最大化的基础上兼顾客户的利益;
◇主张不可复制:在项目功能上具有排他性,其他同类产品不可复制。
二、定位逻辑结构
由于定位分析强调专业、严谨的推论过程,从而得出更为准确贴切的定位结论。为本案定位的逻辑推论过程如下结构图示,旨在能更清晰地了解各章节内容之间的逻辑因果关系。
定位推导体系
项目地块分析
市场环境分析
项目定位分析
SWOT(矩形分析)
提出客户策略、开发策略、产品策略及对市场策略的宏观把控
解构至各个定位细分
营销推广定位
客户群体定位
住宅产品定位
商业业态定位
项目整体定位
第二部分项目深度分析
一、汝州概况及宏观经济分析
一)、汝州城市概况
1、地理位置及交通
汝州市位于河南省中西部,北靠巍巍嵩山,南依茫茫伏牛,西临古都洛阳,南望黄淮平原,北汝河自西向东贯穿全境,形成两山夹一川的槽形地势。
汝州市区位优势明显,位于郑州、洛阳、平顶山交叉辐射地带,距郑州约180公里,距洛阳约90公里,距平顶山约60公里。焦枝铁路纵贯南北,洛界公路横穿东西,207国道与省道侯饭线相连,正在建设的上海至洛阳高速公路和将要建设的太原至澳门高速公路在此交汇,在汝州形成“十”字形高速公路构架。。汝州市80%的行政村实现了“村村通”柏油路(水泥路),已初步形成了以市区为中心,以干线公路为骨架,以县乡二级公路为脉络,纵贯城乡,联通周边,干支结合,四通八达的交通网络。
2、面积人口
全市总面积1573平方公里,其中耕地面积62707公顷,;全市总人口94万(2004年数据)。%,目前全市总人口预计达100万,市区建成区预计达到18平方公里。到2020年,,市区人口将达到27万。
3、历史沿袭
汝州市原为临汝县,因濒临汝河而得名。汝州有着悠久的历史和灿烂的文化,为仰韶、龙山文化发源地之一,是历代郡州治所,享有"汝旁化国"和"中州名郡"的美誉。
1988年,经国务院批准,撤销临汝县,设立汝州市,属河南省直辖,由平顶山市代管。汝州市辖15个乡镇、5个街道办事处、453个行政村。
1993年汝州被河南省委、省政府确定为全省改革、开放、发展特别试点县(市);
2001年9月,被确定为河南省25个加快城镇化进程重点县(市)之一;
2004年被确定为全省县域经济发展扩权县(市)。
4、人文资源
汝州市历史悠久。东周为王畿之地,秦属三川郡,西汉置梁县,隋设汝州,明成化六年升为直隶州,1913年改为临汝县,1988年6月经国务院批准撤县建市。几千年来,生活在这片热土上的各族人民,凭着自己的聪明智慧,用勤劳的双手创造了灿烂的文化,谱写了气势恢宏的篇章。
境内文物古迹和人文景观众多。千年古刹风穴寺,为国家级重点文物保护单位,与白马寺、少林寺、大相国寺并称为“中原四大名寺”;
万古神汤温泉,富含50多种微量元素,汉唐“九地三后”及文人骚客争相前往沐浴,为理想的疗养胜地。
别具一格的连环姊妹怪坡和风光旖旎的紫云山等景点,都具有旅游开发价值;
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