文档介绍：1 管理学院营销与策划实训报告 2015 年5月 2 目录第一部分重庆房地产市场发展概述 P3-5 第二部分大学城房地产市场环境 P6-P7 第三部分项目 SWOT 分析 P8-10 第四部分项目市场分析及定位 P11-15 第五部分项目规划设计建议 P16-25 第六部分销售价格的拟定 P26-27 第七部分项目营销和推广策略 P28-32 第九部分建设资金的筹措及使用计划 P33-34 第十部分项目经济效益分析 P35-39 3 第一部分重庆房地产市场发展概述一、重庆市房地产市场现状 2014 年,重庆房地产市场虽然看似跌宕起伏,但是从整体上看,则是呈现出曲线缓升的态势, 12月份重庆商品房成交量更是创全年新高。 2014 年主城区商品房成交量成上升趋势,但是总量与去年相比基本持平。 1-12 月,重庆主城区商品房成交总量为 万套,同比去年仅下降 % 。而成交均价方面却是下降,就全年的成交均价来说,今年商品住宅成交均价为 726 9 元/平方米,同比下跌约 521 元。可以看到,今年国家对房地产市场的整体宏观调控在放松,但是,在 930 新政和公积金新政的双重利好下,购房者依然谨慎,观望情绪依然较为浓厚。当然, 对于刚需购房者来说,在部分开发商选择降价促销的营销大环境下,也出现“抢房”的热潮。( 2014 年 9月 30 日央行发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》, 对个人住房贷款需求的支持力度大幅提升。《通知》对首套房再启“认贷不认房”界定标准,贷款利率下限也重回 2009 年水平。) (1 ):成交量 2014 年重庆卖房 万套同比降 % 4 重庆网上房地产公布的数据统计显示,2014 年1-12 月,重庆主城区商品房共成交 万套,同比下跌 % 。其中,江北区以 万套的成交量位居第一,九龙坡区和北部新区分别以 万套和 万套位居第二和第三。据悉, 去年渝北区以 万套的成交量夺得冠军,由此可以看出北区依旧是购房者热衷的区域,未来成交量或将继续靠前。上半年,除了 5月份,重庆商品房成交量整体呈现上升的趋势;下半年,从 9月份开始,重庆楼市成交量一直稳步上升,直至 12月突破 3万套。在全国楼市不太景气的情况下,重庆市场并未受到严重影响。去年 12个月主城区商品房成交面积为 万方,同比下跌了 % ,重庆楼市商品房成交套数和成交面积均与去年基本持平。此外,数据显示,今年 1-12 月,重庆主城区二手房成交 万套,仅为一手房的 21% 。据了解,去年重庆楼市两极分化比较明显,部分楼盘热销不断,而部分楼盘则销售吃力。例如,恒大照母山、国际社区、安泰城市理想、首创光和城、宫和御府香山、东原 D8公馆、金辉城江城著等楼盘去化率均达 80% 以上。(2 ):房价成交均价 7269 元/ 平方米同比降 512 元 5 去年,重庆楼市不仅商品住宅成交量减少,房价也出现下跌。克而瑞房价点评网统计显示,2014 重庆主城区商品住宅成交均价约 7269 元/平方米,相较 201 3 年的778 1元/% 、但相比201 2年的703 8元/% 。从房价走势图可以清晰看到,重庆的房价一直保持在“7”字头,但从 5月开始,房价出现曲线下跌,尤其是 6、7、8三个月变化幅度较大。其中, 12月重庆商品住宅成交均价达到今年最高值,为8026 元/平方米;而7月份成交均价 5974 元/平方米,则为成交均价最低值。在刚需仍然占据主导地位的情况下,只要没有出现突然大跌大涨的现象,房价在正常范围内下降属于正常现象。就目前整体情况而言,重庆市场仍然保持着良性发展。房价的下降一方面基于市场需求,另一方面则不得不提楼市政策变化的影响。年初,全国大部分城市先后开启楼市降价模式,这一动作对重庆市场影响并不太大,但购房者开始出现观望情绪。后半年,房地产市场 930 新政、银行房贷降息以及公积金使用门槛降低等救市政策出台,但购房者依旧保持谨慎理智。面对这种情况,大多数房企为了完成全年销售任务,纷纷采取“以价换量”的措施吸引购房者。虽然个别楼盘降价,但是据了解,重庆主城大部分“轨交房”价格并未下降。调查了解到,对于普通购房者而言,交通便捷是选房买房所考虑的首要因素,所以,重庆在建或已建成的轨道交通沿线楼盘比较吃香,未来华润二十四城、上城奥悦等轨交房或成置业新宠。随着轨道交通 6号线通至茶园新区,该片区有了足够的资源吸引市民居住,楼盘也将迎来又一轮涨价。(3 ):运行情况综合来看,2014 年我市房地产投资稳定增长,商品住房交易量、价格总体平稳。与全国相比,我市房地产投资增速比