文档介绍：2011 年物业管理师《物业经营管理》第四章模拟题
第四章 收益性物业价值评估
一、单项选择
物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价格和 () 等构成。
A. 契税 B. 土地占用税C. 土地增值税D. 土地出让金
物业值 B. 历史成本 C 市场价值 D. 账面价值
下列表述中，不正确的是() 。
A. 原始价值是始终不变的 B. 账面价值是随着时间的流逝而不断减少的
C. 市场价值是随着时间的流逝而上下波动的
；
下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是() 。
未来净收益越大，物业的价值就越高
可获得净收益期限越长，物业的价值就越高
C. 获得净收益期限越长，物业的价值就越高
物业价格影响因素的表述，不正确的是( ) 。
预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨
增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降
城市规划规定用途不妥，会使地价下降
，会抬高其价格
收益法可分为报酬资本化法和( ) 。
A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 假设开发法D. 现金流量折现法
() 是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A. 直接资本化法B. 收益还原法C. 假设开发法D. 报酬资本化法
某拜会商店在建成后的前几年由于试营业等原因收益不稳定，更适宜选用 ( ) ，计算出物业的收益价格。
A. 收益期限为无限年且净收益每年不变的公式B. 收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
C. 净收益在前若干年有变化的公式D. 收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式
() 是物业的某种年收益预期价格的比例。
A. 收益乘数 B. 资本化率 C. 有效毛收入乘数D. 净收益乘数
用收益法股价出租型物业时，物业的净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额，下列有关求取净收益需要扣除费用的表述，不正确
的是 () 。
出租人负担的水费、电费等应从租赁收入中扣除
由出租人提供家具设备的，应扣除它们的折旧费
物业服务费用、物业税、租赁代理费、租赁税费不应作为扣除项目
，则应将这些费用全部扣除
报酬率可视为包含五分线报酬率和() 两大部分
A. 投资风险补偿报酬率B. 缺乏流动性补偿报酬率
C. 管理负担补偿报酬率D. 风险报酬率
关于物业状况调整的表述，不正确的是()
A. 物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格
B. 物业状况调整包括区委状况调整
C. 物业状况调整包括物业市场状况调整
，则应对可比实例价格作减价调整
价格和重建价格的下列表述中，不正确的是() 。
A. 重置价格又称重置成本 B. 重置价格通常要比重建价格高
C. 一般建筑物适用重置价格 D. 有特殊保护价值的建筑物适用重建价格
下列关于估价上建筑物折旧的表述，不正确的是( ) 。
其数额为建筑物在估价时点时的市场价值与原始价值的差额
功能上的落后或过剩所造成的建筑物价值损失要进