文档介绍：房地产营销筹划方案
近来的房地产业浮现了销售受阻的状况，在这种情势之下更应当做一种商业筹划书，做到有筹划的有环节的将楼盘销售掉。
由于房地产和一般商品具有异质性，如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和寨上街，其南部为天津老牌化工公司—天津化工厂，她曾为汉沽区的发展立下了汗马功绩，但随着改革开放的进行及国有老公司的通病，公司的效益大不如前，也在某种限度上影响了汉沽区的发展。随着汉沽新一届领导班子对本地经济构造的调节，将第三产业作为汉沽区构造的补充体，使汉沽成为一种经济构造多角化的地区，从而保证汉沽区经济的健康、可持续发展。
二、竞争对手分析:
由于汉沽房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知限度相对较低，故此我们在分析竞争对手时核心针对地段、价格、产品三个层面进行归纳和比较，我们将其分为直接竞争对手和间接竞争对手。
1、在汉沽我们的直接竞争对手是谁呢?
2、在汉沽我们的间接竞争对手?
在汉沽市场中我们将绿地人家、滨河社区及富达花园定为间接竞争对手，具体因素我们分列如下:
绿地人家处在天化的周边，滨河社区处在烈士陵园周边，她们所有远离于城区中心相对的位置优势，局限性以和第壹城形成竞争态势。富达虽和第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售导致直接威胁;
绿地人家的产品筹划属纯南方模式，不能和本地居住****惯相对接;而滨河社区的产品筹划虽和本地居住****惯相符，但其产品的筹划、设计水平和第壹城相比较仍不在同一层面，要落后和第壹城。而富达花园的筹划、设计，仍初级产品形态;
绿地、滨河及富达的销售均价和第壹城相差500元左右，故此在目的人群层面，不和第壹城形成直接竞争。
三、竞争项目基本信息:
项目名称筹划面积销售均价基本状况
绿地人家27万平方米1760社区规模较大，销售单价较低，一期开发面积7万平米，整体社区筹划及户型设计较为南方化，销售楼层以一、二、三、六层为主。
滨河社区12万平方米1584社区筹划有中心景观带，五层建筑形态，社区无会所，邻近蓟运河及烈士陵园，价格优势明显，户型面积控制较好，并带简朴装修。
井田·蓝月湾6万平方米2050l型地块，和第壹城一路之隔，户型、价格、配套和第壹城相近。
分析:从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的承认，因此我们有理由说，汉沽市场的核心需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给足够的注重。在两室的销售当中核心以a、b、e户型为主导，是典型的典型户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们顾客的主流消费价格在18万左右。
3、楼栋售出率分析
分析:在我们项目楼栋售出状况的分析中我们可以看出，大量消费浮现于临街和临学校的一面，而在景观中心区周边的楼栋销售状况一般。浮现这种状况的因素，一方面是现场销售控制的因素，一方面也和居住观念有关。但这样的销售状况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。
4、已售出产品面积区间和总价格区间分析:
四、已购顾客分析
1、付款措施分析:
分析:我们从已成交的顾客付款措施的比例中可以看出，一次性付款和贷款的比例相差较大，阐明本地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但她们具有相称稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这固然也和顾客的职业及受教育的限度有关。
2、年龄构造分析:
分析:我们从已购顾客的年龄层面上去分析，核心可以得出的鉴定是我们的顾客以中年人为主，她们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的规定也较高。并且我们从顾客的年龄层次分析中还可以得出此外一种问题，即是她们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中尚有更多的需求，例如:子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于汉沽本地群众对本地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。
3、行业分析:
行业合计销售套数合计比例
天化5830、05%
石化52、59%
个体及私营3618、65%
银行94、66%
学校94、66%
医院52、59%
盐场63、11%
税务52、59%
筹划局21、04%
保险21、04%
其他5629、02%
总计193
分析:从已购顾客的行业特性来看，大部分的已购顾客集中在企、机