文档介绍：1 天然城二期项目启动策划方案策划要点和概略 2 目录第一部分项目工作内容概要第二部分前期部分需要做的工作第三部分本案阶段性工作内容细节初探 3 前言天然城二期项目目前已达到七通一平的条件(如达到本条件 10月份开工才有希望,如不尽然则 10 月份开工的可能性不大) ,建设工程规划许可证和建设工程施工许可证证不日即可办理完毕,即将实现销售前的“四证齐全”。故现定为 2006 年10 月底进场奠基开工,鉴于工期临近,为了使项目有序进展,特将策划工作细则作计划安排。要想得到一份高质量的策划报告, 策划人员需要有一定的时间,对项目做一个全面深入且细致的了解,做出的策划报告才会更有血有肉,才是一个最切实可行的方案. 由于时间紧迫, 本报告难免会出现一些纰漏,请领导谅解. 4 第一部分项目工作内容概要在项目即将开工建设之前,笔者有幸加入集团工作并受命进行工程期间策划跟进的方案,力争在开工建设和开盘销售期间不出现纰漏,给公司造成种种的损失。一、我为公司提供下列策略 8 个阶段全案营销活动计划: 1、本案的全方位市场调研; 2、本案投资策划; 3、本案规划设计策划; 4、本案质量工期策划; 5、本案形象策划营销; 6、本案广告策略; 7、本案的销售策划; 8、本案服务策划方案; 二、项目策划基本内容: 1 、项目投资策划营销本案投资策划营销是全案最为关键的环节,反映了发展商选择开发项目的过程,这个过程是该项目运作的重要环节,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半,在这个过程中多下功夫,以后的开发经营就可以事半功倍。 1-1 项目用地周边环境分析①项目土地性质调查:地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状;②该项目用地周边环境调查;③地块交通条件调查;④周边市政配套设施调查; 1-2 区域市场现状及其趋势判断①宏观经济运行状况;②本案所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规; ③本案所在地房地产市场总体供求现状; ④本案所在地市场板块的划分及其差异; ⑤业主构成及购买实态分析; ⑥各种档次客户分析; ⑦客户购买行为分析; 1-3 土地 SWOT ( 深层次)分析①本案地块的优势;②本案地块的劣势;③本案地块的机会点; ④本案地块的威胁及困难点; 1-4 本案市场定位①类比竞争楼盘调研综合评判;②本案定位;③市场定位;④区域定位; ⑤主力客户群定位; ⑥功能定位; ⑦建筑风格定位; 1-5 本案价值分析①本案价值分析的基本方法和概念;②本案可实现价值分析;③类比楼盘分析与评价; ④本案价值类比分析; ⑤价值提升和实现要素对比分析 1-6 本案定价模拟①均价的确定; ②本案中具体单位的定价模拟; ③定价法; 1-7 本案投入产出分析①本案经济技术指标模拟;②本案首期成本模拟;③本案收益部分模拟销售收入模拟;④销售均价假设;⑤销售收入模拟表;⑥利润模拟及说明;⑦可变成本变动时对利润的影响; ⑧销售价格变动时对利润的影响; 1-8 投资风险分析及其规避方式提示①本案风险性评价;②价值提升及其实现的风险性;③资金运作风险性; ④经济政策风险; 1-9 开发节奏建议①影响本案开发节奏的基本因素;②本案开发节奏及结果预测;③本案开发步骤; ④本案投入产出评估; 2、案规划设计策划营销 2-1 分析①本案地块概述;②本案地块情况分析;③建筑空间布局