文档介绍：《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响
（三）
房地产登记的客体是房和地，那登记时应以多大的 房、多大的地为单位就是我们所说的登记单元。由于房、地 具有不同特质，其对应的基本单元的内涵、标志、特征、代 码编制方法都是不同的，但又由于两者《不动产登记暂行条例》对登记实务的影响
（三）
房地产登记的客体是房和地，那登记时应以多大的 房、多大的地为单位就是我们所说的登记单元。由于房、地 具有不同特质，其对应的基本单元的内涵、标志、特征、代 码编制方法都是不同的，但又由于两者有着天然的联系和密 切度，两者之间必然能找到一定的规律加以衔接。
一、房、地登记单元认定的不同规则
在房、地分离登记时，登记机构有着各自对登记单元的 认定依据，根据《土地登记办法》，土地以权属界限封闭的 宗地为单位进行登记，土地使用权出让时基本是按宗出让， 由受让方取得完整的一宗地。
宗地是土地登记最小的权属单元，不能随意分割，宗地 的大小和分割要根据城市规划而设定和开展。一宗地上往往 建造有多幢房屋，加上土地资源的有限性，越是城市化高的 地方，同宗地上房屋的密集度就越高。而根据《房屋登记办 法》，房屋以有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一 的编号为特点的单元进行登记，在土地集约化利用程度极高 的城市，多数住宅、办公、商业房屋均以套、间、层等有固 定界限的部分为基本单元。由此可见，土地登记单元叫宗地,
房屋登记单元大小不一，因使用功能和方式不同而有不同的 界限，但两者共同之处是平面界址点能闭合。
二、房、地单元的使用规则
一块用于开发建设的宗地一般由一个业主受让，受让人 取得土地后成为宗地的单独使用权人，随后开发建设房屋并 销售。房屋的购买人在取得房屋所有权时也同时成为宗地的 共同使用权人，由于宗地无法实体分割，此时就形成了共用 宗。因此，就土地单元而言，有独用宗和共用宗之分。
城市建设用地使用权大多由受让人以独立宗取得，开发 建设房屋后最终以共用宗的方式为全体业主共同使用。就房 屋而言，房屋基本单元根据房屋用途和使用需求会有不同的 表现形式。房屋的最大基本单元是幢，房屋按幢设计功能， 幢这一单元根据使用需求又可分割成更小的单元如层、套、 间。以幢为单元登记的房屋，当只有一个所有权主体时，则 形成单独所有；当存在多个不同的权利主体时，则因房屋单 元的不可绝对分割性会形成房屋的区分所有和共有。区分所 有的房屋以层、套、间为单元，每个单元的专有部分具有固 定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号。房屋基本 单元不可无限分割，当区分所有的房屋单元不可再次分割 时，多个购买人就共有该房屋。因此，一宗地既可能对应一 个房屋基本单元，也可能对应多个房屋基本单元。房、地单 元的设定条件有着各自的特点，宗地的不可分割并不意味着
房屋的不可分割，关键是房、地单元分割后仍要形成有效的 使用。
三、房、地基本单元的编码规则存在异同
国土部、住建部于2011年、2012年对宗地和房屋编码 均制定了相应的编制标准，从而使登记的基本单元都有各自 的识别标准，而且两者的前6位均是县级行政区划代码，都 是以GB/T2260 （中国行政区划代码）为依据编制。但当时 制定标准时未能考虑到房、地统一登记的需要，使得两者之 间存在着更多的不同规则。
去除前6位行政区划编码，房和地后顺位编