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土地增值税清算业务指南
一、清算准备资料
（一）初始填报的《土地增值税项目登记表》、已完工项目成本计算表。
（二）国有土地使用权证书、取得土地使用载
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。
①土地征用及拆迁补偿费
指开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
如果土地的征用及拆迁补偿是由政府或者他人承担的，房开公司在已征用和拆迁好的土地上进行开发，这部分支出已体现在取得土地使用权所支付的金额中，开发成本中就不允许再扣除。
②前期工程费
开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通上下水、通路、通电、通邮、通排水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。
如果取得的土地已经进行了三通一平，这部分支出体现在土地使用权价款中，开发成本中不允许重复扣除。
③建筑安装工程费
开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：出包给建筑施工单位
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的建筑安装工程费用、自己开发项目发生的各项建筑安装工程费用(工程施工图预算内).
④基础设施费
开发项目内各项基础设施所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费
公共配套设施费指开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施；主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。根据项目实际情况，确定允许扣除公共配套设施面积后再将成本进行分摊；
成片开发分期清算的公共配套设施费用，在先期清算时按实际发生的费用进行分摊。后期清算时支付的公共配套设施费用，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
(3)开发间接费用
是指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括项目管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。总部行政管理部门发生的管理费用、财务部门、销售部门费用不在此扣除；在房
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产开发费用中扣除
开发成本审核的要点：
1、开发间接费用与开发费用科目，根据费用发生的性质、与项目的关联程度、合同签订的内容等进行判断，确定发票内容、付款方式、内部报销审核记录等情况，确定会计科目核算的合理性；
2、预提的开发成本，如“公共配套设施费”等，在项目结算后，是否取得发票并支付价款；在土地增值税清算时预提成本费用不可以扣除；
题外：国税发2009 31号文件（针对企业所得税）第三十二条 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金
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（物业完善费一般反应在开发间接费用中）
3、滚动开发的，还应分项目进行核算，出具分项目的决算报告。不可以串移开发成本。
4、票据的合法合理合规性：根据收款方的性质、支付款项的内容，确定收到票据的类别：
（建筑公司、设计院、运输队、材料供货商、监理公司），就必须提供税务局监制的发票；
（房屋土地局、规划局等）或政府行政管理机构（质检站、测绘站、消防局、市容管理等），应提供行政事业性收据。
，要有证明该项费用发生的书面凭证（合同协议、收据），应具备对方单位或个人签章要件。
。
5、开发成本中的各项明细项目的划分核算，应直接按照《土地增值税暂