文档介绍：地产最佳营销方案
方案执行纲要
市场分析
营销执行
产品分析
形象定位
客户定位
价格定位
推广阶段划分
推广策略控制
阶段执行安排
市场分析
产品定位
市场分析
2007上半年信阳房地产发展状况
定）
产品分析
项目ＳＷＯＴ分析——项目优势出发点分析
1）凯旋城的产品品质
三方地产以专业品质与建筑城市荣耀决心，必将本案产品打造成为信阳的经典，社区规划、建筑风格、立面造型、区内景观、社区配套将构成本案完整的竞争优势。
2）优越的自然景观资源
本项目拥有稀缺生态自然资源，信阳城区唯一坡地湖居物业，空气清新，望水而居，满目苍翠，堪称应天时、得地利、拥人和，此地块可谓信阳未来理想的高尚居住板块
2）会所、健康设施
作为高端盘的项目配套，很为业主关注，而目前市面上的“会所”还是很有争议的，建议本案会所从实用主义出发，设置了与居家生活密切关联的服务设施，
3）精致务实的产品
建议本案产品在规划、景观、户型、外立面等方面均好性要求到位，产品不仅做到了创新而且没有缺陷，其综合素质在市场上独树一帜。
优势分析：
1）区域劣势
区域在老城区相对比较偏的地方，不是城市主要的发展方向，周边商业、公园、
交通、学校及医院等公共配套设置差人气不足。
2）品牌劣势
由于凯旋城是三方地产在信阳开发的首个项目，开发商在信阳的知名度不高。随着房
地产市场的逐渐成熟，客户对于企业品牌也更加重视起来，但我们的品牌优势并不明显。
3）、品质提升抗性
发展商现存急功近利的发展心态，对项目品质的提升也有一定的影响。
产品分析
项目ＳＷＯＴ分析——项目劣势出发点分析
劣势分析：
产品分析
项目ＳＷＯＴ分析——项目机会点分析
1）房价上升潜力优势
a、由于信阳市的地域关系，目前开发投资成本较低，但是从长远看，房价上涨的潜力　　
　很大。
b、地价上涨，信阳已经实行土地竞标拍卖，加上城市建设用地的总量控制，地价将会
上升，目前部分地块竞拍价格已达750元/平米；
c、从发展的眼光看，建设标准将会越来越高；
d、利润下调空间微乎其微，房价上涨是必然趋势。
2）产品
产品线丰富，规划面积区弹性比较大，目标客户的范围比较广。
3）竞争性
所在片区在售楼盘不多，产品综合品质不高，按本运作项目前进度来看，等本项目入市时所在片区基本处于无房可卖的状态。
机会分析：
产品分析
项目ＳＷＯＴ分析——项目威胁点分析
1）项目开工时间的不确定性，给项目快速销售带来一定的影响。
2）项目体量比较大，在销售速度相对比较慢的信阳市场如何快速销售，后期产品能否
持续销售是策略和销售需要考虑的核心问题。
3）部分客户对此区域的产品有较为强烈抗性。
４）市区大量地块的出现，将会对本区域的地段抗性加大。
威胁分析：
项目核心价值体系：
产品分析
项目核心价值
73亩私家内湖景观
凯旋城
原生态坡地自然环境
区域中心，潜力巨大
独树一帜的产品创新
优质的物业服务
近60万㎡大型社区
便利内部生活配套
顺畅的交通环境
定位方向
众多的价值点支撑，为项目的开发形象奠定基础
产品定位
形象定位
水岸 · 坡地 · 56万平米荣耀府邸
信阳城区罕
有私家水景
资源物业
原生态、纯
自然
大盘气势、规
模效应
尊荣、高尚的完善生活
向往、追求的栖居之地
资源享有
产品力度
精神满足
应该如何表述我们的产品？我们所要营造的是一种什么样的生活？
产品定位
主题推广语
建筑在湖畔上的优越
建筑：名词，一般存在
的建筑物体；动词，以
一种超前的思想或理念
为指导动作行为
一种原生的在现在城市中有
着稀缺的自然资源，是都市
向往和追求的高尚田园生活
栖居之地
与众不中的，超前于
市场现有的，其他项
目所不能给予的产品
、环境及服务
备选：建筑一个城市的荣耀
能够享受优越与荣耀的生活是哪些人？我们的诉求对象是谁？
无论是项目的先天条件还是后天的条件，项目的目标客户群肯定是当地中高层次的人士，这群人士有什么样的特征呢？他们对住宅最关心的特点又是什么呢？他们的消费行为****惯是什么呢？他们的偏好又是什么呢？回答这些问题后，我们就能对项目的目标客户群有一个清晰的了解和理性的认识，才能在项目包装定位、营销推广上有一个明确的目标和既定的诉求对象，才能有的放矢，使我们的包装推广落到实处，所以推广这群人最感兴趣的东西，包装这群人最喜欢的包装。适当的超前倡导、引导优质的生活方式,是本楼盘营销的关键所在。
客户定位
客户定位思考
客户定位思考：
营销定位
目标客户定位
城市富人阶层为主投资客户为辅
公务员
经