文档介绍：House-烟台福山鸿福御景市场报告
宏观经济背景观察
房地产市场整体分析
个案分析
报告思路
烟台宏观经济背景观察
人口持续增长
环渤海经济强市
GDP快续增长
存款逐年递增
人民生活消费水平
消费市500
6500-7000
8000-11000
芝罘区(幸福)
3500
4400-4600
5500-5700
开发区(长江路及以北区域)
3900-4100
4900-5100
5500-8000
福山区(城区)
3000-3200
3800-4000
3600-4300
莱山区(近郊)
6000-6500
7500-8000
8500
莱山区(迎春大街)
3200-3400
4500
4700
1．已出台的政策继续强化落实
2．住房保障体系建设提上日程，政府引导建设中低价位、中小套型普通商品房
3．其他可能主要集中从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求的新政策
房地产政策影响
中小套型住房供给增加，成主力产品，房价仍将稳步上涨
烟台房地产业发展战略
芝罘区：开发力度适度压缩，疏解中心城区人口，增加商业、金融、旅游、绿地等物业比例；
莱山区：除安排行政办公、文化教育、体育、旅游等重点项目及设施外，是烟台市今后住宅开发建设的重点区域，住宅建设实行高、中、低档搭配，解决行政中心南移的配套住房建设，经适房占10% 。
开发区：重点安排写字楼、酒店及配套设施；住宅开发以中高档为主，以现代化的高层建筑为主，海岸带适当安排低密度住宅。主要解决区域发展的住房需求；
福山区：普通商品房为主，重点安排普通商品房和中低价位、中小套型住房，为解决开发区蓝领就业者和城市化进程中进城人口的住房问题拓宽渠道。
牟平区：实施牟平城市重心北移开发战略；住房建设首先以满足当地居民居住需求为主，适度考虑城镇化发展要求。以养马岛建设发展规划统筹开发建设。
烟台各区房地产市场特点
＞5000
开发区产业带来外来人才流与资金，房价涨幅较高，沿海区域形成了面对开发区企业管理层、城市高收入阶层为主的高档住宅区。
＞6000
芝罘区开发面积渐少，配套成熟，领涨房价，占供应主体的普通住宅比例明显下降，商业、办公、高档公寓等物业的供应量逐渐增加。
＞5000
莱山区是新城区，依山傍海，政府所在地，高校云集，使莱山区成为重要的居住区，开发力度很大，以高档及普通住宅供应为主。
价格
洼地
福山区房价洼地，高房价包围下，房价迅猛上升，开发区企业蓝领工人为主体需求的住房供应区域，该人群需求的户型在75—90平方米左右，高层均价均价在3600元／㎡左右，多层㎡4000元/㎡。
房地产市场小结
投资增长较快，但仍有较大空间；
供需两旺，价格持续上涨；
政策稳定房价，中小户型成主流产品；
福山处房价洼地，外来人口导入较快，房地产市场迅猛发展。
福山典型个案分析
物业基本数据分析
物业类型开发进度
户型去化分析
面积解析
周边配套对比
内部配套对比
建筑风格分析
代表户型分析
营销推广手法简析
客户分析
福山住宅个案分布图
本案
玉森新城
均价:5000
星河城
均价:3750
嘉诚尚品
均价:3300
奥林峰情
均价:3400
丽景佳园均价:3700
北美枫情
均价:3800
未知楼盘
福海阳光
均价:3600
美航花园
均价:4000
鸿福名城
均价:3900
德胜凯旋花园均价:3488
北方月光怡景均价:3600
富豪5期新天地均价:4500
富丽花园
均价:3600
北
项目名称
星河城
鸿福名城
玉森新城
奥林峰情
丽景佳园
福海阳光
富丽花园
北方月光怡景
德胜凯旋花园
北美枫情
物业类型
高层
多层、小高层
高层住宅
多层、高层小高层
多层、小高层
多层 小高层
小高层、高层
多层 小高层
多层 小高层
高层 小高层
地址
福海路汇福街交汇处
福海路鸿福街交汇处
福海路北段
福海路与县府街交汇处
福海路南苑街口
福海路永安街口
天府街与太华路口
福海路盐场街
崇文街德胜商城南
福海路与县福街交汇处
装修状况
毛坯/精装修
毛坯
精装修
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
毛坯
主力面积（M2）
一期:120-128；二期：70-75
一期：70-110
首期：26-48
122
70-140
45、90、128
83-85
70-115
78-115
92-145
主力房型
两房、三房
两房
小户型
两房、三房